Portafogli e Strategie (investimento) Confronto rendimenti immobiliari - obbligazionari

[lupomar]

Discussione interessante, da investitore bisogna sempre fare il confronto tra immobili, obbligazioni e, secondo me, anche azioni.
Tolti questi 3 grossi settori, rimangono fuori solo le materie prime (che però possono essere acquistate anche con prodotti finanziari) e le opere d'arte. Ma direi che questi ultimi 2 sono sicuramente meno importanti.

Per me l'investimento in immobili è molto più complesso di quello in obbligazioni. Ci si trova di fronte ad un mercato molto poco trasparente, che può passare da fasi (ristrette a pochi anni) nelle quali è tutto sommato facile vendere, a fasi nelle quali per vendere serve molta pazienza e anche un bel po' di fortuna. Per quanto riguarda l'affitto, valgono più o meno le stesse considerazioni con il rischio di trovare poi quello che non ti paga.
Poi se uno lo fa di lavoro, trovare un immobile da comprare a prezzo basso, ristrutturare e rivendere o affittare, penso sia sicuramente possibile.
Ma ripeto, per avere una buona rendita bisogna essere del mestiere, cioè l'immobiliare deve essere il tuo lavoro.

Per investire in maniera "decente" i propri risparmi con obbligazioni (e una piccola percentuale di azioni) basta in fondo un po' di testa e leggere IO .

 

[porchetto]

ho scritto un lungo intervento in merito per un poveretto con gravi problemi su FOL.
permettetemi di autoquotarmi lo trovo interessante.

Chiedo un parere esperto essendo io in altro campo lavorativo,per aiutare un caro amico con un serio problema di salute(la sindrome di affaticamento cronico) non riconosciuta come motivo di pensione dal nostro stato.
alle situazioni correnti di mercato reale è preferibile per avere una sicurezza e stabilità e pensare a curarsi ,avere un paio di appartamenti (un bilo e un trilo nuovi)affittati a roma per un introite mensile complessivo di circa 2000 euro ma con tutti i rischi che restino sfitti mese o comprare 850mila euro di Bund tedesco trentennale che ho letto rende circa il 4%?quale soluzione può garantire più stabilità a una persona che non può lavorare per una invalidità?
l'ipotesi di un vitalizio da premio assicurativo in unica soluzione convertito in rendita non coviene temo visto che ha soli 37anni
sinceri ringraziamenti a chi può darmi un consiglio utile e saggio.

innanzitutto la mia solidarietà per il tuo amico e per te che cerchi di aiutarlo.
Ti racconto, in tono scherzoso, la mia esperienza e penso potrà esserti utile perchè anche io sono colto da affaticamento cronico da lavoro e sto cercando di liberarmi dal lavoro.
allora ho esattamente 10 anni di più del tuo amico ed ho lavorato in una grande azienda ma non mi ci trovavo e dagli anni 90 ho iniziato ad investire in immobili da reddito.
sono romano ma lavorando in Umbria ho conosciuto la realtà di Perugia dove i rendimenti immobiliari erano favolosi (anche superiori al 10%)
adesso però le cose sono cambiate e se tornassi indietro utilizzerei tutti i capitali che tesaurizzavo in immobili a reddito per produrre profitto, sarei sicuramente molto più ricco di ora.
nel tempo ho imparato ad esempio che esistono degli immobili, quelli vincolati quali beni culturali che legalmente non pagano tasse, e che hanno anche una normativa privileggiata delle locazioni. Ma soprattutto ho imparato che le condizioni al contorno sono sempre mutevoli e i rendimenti come i tassi cambiano e di molto, adesso che ho venti anni di più inoltre mi rendo conto che non ho più voglia di rompermi appresso a studenti camurriosi che spesso hanno difficoltà a pagarti perchè non hanno effettivamente soldi e si arrabbattano facendo i camerieri nel fine settimana, che sicurezza mi può dare un fitto che si basa su queste fondamenta aleatorie.
Inoltre il tessuto urbanistico della città è stato stravolto da sindaci incompetenti o in malafede che hanno permesso costruzioni intensive svalorizzando il centro storico, e la domanda si è assottigliata di molto. Ora non riesco più a selezionare la mia utenza con attenzione, se non voglio lo sfitto.

E cosa più importante di tutte, specie se parliamo di problemi di affaticamento, la gestione di un patrimonio immobiliare a reddito è un lavoro.

quindi sto cambiando il mio asset allocation e sto iniziando a studiare il settore obbligazionario per spostare un pò di capitali dall'immobiliare alla finanza.
Ho capito anche qui una cosa: anche gestire un patrimonio finanziario è un lavoro però ha due vantaggi:
1. è grosso modo fungibile e molto più liquido, mentre ogni immobile ha una storia a sè-
2. puoi in caso di necessità dismetterne anche solo una parte.
dovrei correggere la parola che ho usato sopra "vantaggi" in peculiarità perchè in effetti queste due peculiarità impediscono il crollo che molti si aspettano dei prezzi degli immobili, in definitiva si riduce il numero delle compravendite e non il prezzo, e l'immobile diventa ancor meno liquido, questo può quindi essere un vantaggio dell'investimento immobiliare.
Inoltre tieni conto che la casa non fallisce era una massima che mi diceva il padre costruttore di una mia amica.
però forse alla fine, spero per il tuo amico una lunga vita, probabilmente dovrà intaccare il capitale per campare almeno altri 50 anni e quindi avere asset liquidi ai quali attingere periodicamente a seconda delle necessità non è sbagliato.
comunque cambia la situazione in funzione di molti altri parametri che non conosciamo
1. è sposato?
2. ha dei figli?
3. ha comunque una casa di abitazione oltre al capitale da investire?
4. al compimento almeno dei 65 anni avrà la possibilità di ricevere una pensione?
5. perchè invece di licenziarsi non si fa eventualmente licenziare per comporto malatia?
spero di esserti stao di aiuto

 

[serious sam]

ho scritto un lungo intervento in merito per un poveretto con gravi problemi su FOL.
permettetemi di autoquotarmi lo trovo interessante.

Bravo porchetto, sei uno dei pochi che offre agli utenti indicazioni, frutto della tua esperienza, professionali, utili e (permettimi la sensazione) disinteressate.
Fai attenzione alle "gnocche" però, perchè se sono le persone che penso io, rischi seriamente di correre guai grossi.
Saluti serious.

 

[Broker88]

Secondo me però la discussione è viziata da un problema di fondo.
Intanto si è parlato di immobili e bond tra il 2008 e il 2009 quando i primi sono andati in difficoltà mentre i secondi dopo il crollo post-Lehman si sono impennati ed hanno regalato performance straordinarie.
Se prendessimo a riferimento un biennio diverso il gioco penderebbe dalla parte dell'immobiliare.

Inoltre si parla di HY
Beh secondo me tra l'immobiliare e l'obbligazionario si dovrebbero prendere a riferimento i TdS che hanno meno vola e più garanzie.
In linea teorica infatti si dovrebbe confrontare l'HY solo con il rischio che l'inquilino non paghi quindi le cedole, ma mai ci sarà per la casa un rischio default (o Dio potrebbe crollare...e ci sarebbe un recovery di circa il 20% perchè cmq ti resta il lotto edificabile )

Quindi l'unico vero confronto è tra immobiliare e BTP (o BTPi) almeno decennali per non dire i trentennali.

Capitolo trading: il confronto vale solo se non si compra per affittare ma si compra un immobile messo maluccio per frazionare/ristruttrare e vendere.
Quello si che sarebbe trading immobiliare e andrebbe paragonato con il trading sui TdS e non certo sugli HY (per il fatto che non hai rischi di default dell'immobile)

 

[lupomar]

ho scritto un lungo intervento in merito per un poveretto con gravi problemi su FOL.
permettetemi di autoquotarmi lo trovo interessante.

Grazie delle considerazioni e di averci raccontato la tua esperienza diretta.

 

[Imark]

ho scritto un lungo intervento in merito per un poveretto con gravi problemi su FOL.
permettetemi di autoquotarmi lo trovo interessante.

Le considerazioni che fai sono interessanti: da novello obbligazionista, avresti potuto dire all'amico del FOL che investire tutto nel bund trentennale può non essere una buona idea, ad esempio in caso di rialzo dell'inflazione...

 

[lorenzo63]

Le considerazioni che fai sono interessanti: da novello obbligazionista, avresti potuto dire all'amico del FOL che investire tutto nel bund trentennale può non essere una buona idea, ad esempio in caso di rialzo dell'inflazione...

già.

 

[andrej]

Anche nella mia esperienza, la resa e' stata uguale o milgiore con le obbligazioni (senza contare che, per me, gestire l'appartamento, le spese, gli inquilini..tutto era un costo 'morale', uno spreco di tempo, che anche quello va monetizzato). Nel mio caso ho venduto, maluccio, un immobile a Genova centro a 260K; la resa che ho con obbligazioni e' piu o meno la stessa che con l'affitto, regolarmente dichiarato (900e); ma come detto, e per me molto importante, l'ammontare di spese straordnarie spesso non previste, la gestioni di inquilini da seguire come gli studenti (nel mio caso), il fatto che limmobile era lontano da dove io vivo e non avevo il controllo, insomma i miei costi erano nel complesso piu elevati dei guadagni. Dipende molto, credo, anche da situazioni, storia a esigenze soggettive.

a

 

[wartburg_12]

Immobili ? NO GRAZIE !

guarda, questa mattina ho letto questo forum e mi stavo chiedendo se sono più soddisfatto di un caso (immobili) o di un altro (obbligazioni).
Ero già propenso per la seconda voce ..

dopodichè arrivo a casa e mi trovo una letteronza dall'amministratore di un appartamento che ho, in un altra città ... SORPRESA :

'Quota condominiale lavori, salvo conguaglio : xxxx (4 cifre !)

facendo due conti della serva, visto che l'affitto che mi viene pagato per quell'appartamento è di 3 (tre) cifre : yyy deduco che circa 5 (CINQUE ! ) mensilità se ne vanno per questi eccezziunali lavori !

In più è pure una sorpresa xchè io, per mera pigrizia personale, NON vado mai alle riunioni condominiali (120 km di distanza ...) ... NO COMMENT

Al momento questo + l'altro appartamento li tengo e NON li vendo però DI SICURO NON NE COMPRO ALTRI !!!!!

finora sono BENVENUTI i consigli in merito all'acquisto obbligazioni che trovo qui (che leccata eh ? )

 

[porchetto]

riprendo questo 3d perchè giusto ieri ho finito di vendere gli immobili nel fabbricato di cui dicevo.
Ho ceduto l'attico ad una simpaticissima coppia di giovani pensionati danesi.
mi hanno detto che hanno scelto di vivere un pò in Italia (dicono 8 periodi in un anno) perchè nel loro paese la montagna più alta si chiama monte del paradiso e raggiunge i 150 m (sic)
hanno aggiunto che in italia hanno preferito il mio immobile a perugia ad altri che avevano valutato in todi (alla signora non piaceva perchè troppo piccolo) in un paese delle langhe (lo hanno scartato perchè non c'era proprio niente) in montefiascone (vt sul lago di bolsena)

hanno aggiunto che in particolare hanno apprezzato la terrazza e la vista spettacolare che si gode dall'appartamento appena acquistato. mi ha fatto piacere ceh erano effettivamente molto molto felici.

ma andiamo a quanto ci interessa
ho comprato il complesso immobiliare nel 1993 e l'ho venduto ora. dalle due compravendite di cui parlo in questo 3d ho realizzato complessivamente 3,90 volte il prezzo di acquisto, ho avuto delle spese di ristrutturazione e ho riscosso degli affitti, i primi tempi (tempi d'oro) il rendimento arrivava all'8% lordo
adesso purtroppo i tempi sono cambiati e i rendimenti arrivati a dei minimi, anche a causa del mutato scenario immobiliare (capovolgimento offerta / domanda, riduzione di studenti universitari fuori sede..)
in 15 anni quanto sarebbe aumentato uno zc?

è stata vincente la mia strategia oppure avrei fatto meglio ad investire nel settore obbligazionario.

adesso volevo spostare i miei asset più verso impieghi finanziari ma ora che sono tornato liquido sento un pò il richiamo della foresta immobiliare, quasi quasi...