Trading immobiliare

[porchetto]

carissimo ti rispondo qui per essere di aiuto a tutti poi cercerò di sviluppare l'argomento magari ne può scappare il blog di cui dice argema
gli affari immobiliari si trovano
1. alle aste adesso però i prezzi delle valutazioni sono alte
2. sfruttando la disinformazione di qualcuno che non conosce i veri valori
molti si fidano delle valutazioni di agenize paracule che in genere sottovalutano e se qualcuno fanno comprare alla loro testa di legno
3. acquistando immobili da ristrutturare qui aggiungi effettivamente valore.
4. acquistando da persone con l'acqua alla gola (questo lo sconsiglio vivamente)
....to be continued....

 

[pas]

carissimo ti rispondo qui per essere di aiuto a tutti poi cercerò di sviluppare l'argomento magari ne può scappare il blog di cui dice argema
gli affari immobiliari si trovano
1. alle aste adesso però i prezzi delle valutazioni sono alte
2. sfruttando la disinformazione di qualcuno che non conosce i veri valori
molti si fidano delle valutazioni di agenize paracule che in genere sottovalutano e se qualcuno fanno comprare alla loro testa di legno
3. acquistando immobili da ristrutturare qui aggiungi effettivamente valore.
4. acquistando da persone con l'acqua alla gola (questo lo sconsiglio vivamente)
....to be continued....

perchè dici di non acquistare da persone con acqua alla gola? Per possibilità di trovare qualche pignoramento su immobile?...in questo caso non potrebbe essere un affare fare uno stralcio con il creditore?

ti devo chiedere un'altra cosa:
come determini il prezzo di mercato di un immobile? cioè quando acquisti come fai a capire fino a che prezzo puoi spingerti?
grazie
pas

 

[porchetto]

perchè dici di non acquistare da persone con acqua alla gola? Per possibilità di trovare qualche pignoramento su immobile?...in questo caso non potrebbe essere un affare fare uno stralcio con il creditore?

ti devo chiedere un'altra cosa:
come determini il prezzo di mercato di un immobile? cioè quando acquisti come fai a capire fino a che prezzo puoi spingerti?
grazie
pas

ci sono cose difficili da fare il problema più grosso è se il venditore fallisce (se è imprenditore) e tu hai pagato l'immobile un prezzo vile sono grane potrebbero farti la revocatoria.

per mia esperienza gli stralci con i creditori non sono semplici anche perchè il debitore con le procedure che ci sono in italia continua ad usarsi l'immobile nelle more dell'asta e quello è un valore non ha convenienza a stralciare se tanto perde l'immobile.
molto più facile e sicuro comprare all'asta.


per il prezzo un affare è conveniente (ma questo è personale e dipende dalle tue disponibilità se c'è un margine del 50% sul capitale investito

 

[pas]

per il prezzo un affare è conveniente (ma questo è personale e dipende dalle tue disponibilità se c'è un margine del 50% sul capitale investito

ma come fai a determinare il prezzo dell'immobile quando lo acquisti e come capisci quanto vale commercialmente dopo "l'aggiornamento?".
grazie mille
pas

 

[porchetto]

fai un'analisi comparativa paragoni il prezzo dell'immobile con altri che sono sul mercato.
puoi misurare i mq oppure i vani (io preferisco questa soluzione) e ti chiedi a quale prezzo potresti comprare l'appartamento valutando le altre offerte sul mercato.

 

[pas]

fai un'analisi comparativa paragoni il prezzo dell'immobile con altri che sono sul mercato.
puoi misurare i mq oppure i vani (io preferisco questa soluzione) e ti chiedi a quale prezzo potresti comprare l'appartamento valutando le altre offerte sul mercato.

puoi fare un esempio pratico ...una simulazione considerando i vani, in modo che tutti possano comprendere?
grazie
pas

 

[messimo]

fai un'analisi comparativa paragoni il prezzo dell'immobile con altri che sono sul mercato.
puoi misurare i mq oppure i vani (io preferisco questa soluzione) e ti chiedi a quale prezzo potresti comprare l'appartamento valutando le altre offerte sul mercato.

puoi fare un esempio pratico ...una simulazione considerando i vani, in modo che tutti possano comprendere?
grazie
pas

pas provo a risponderti io:

io ho avuto una PICCOLA esperienza seguendo un'asta di un 5 vani di 130 mq

nella zona ho visto un appartamento simile in vendita da un'agenzia ad un prezzo di circa 100 mila euro in piu

e sempre nella zona un privato che vende un appartamento simile a 80 mila euro in piu

dimenticavo un appartamento simile ma piu rifinito e nuovo, all'asta per un valore 110 mila euro in piu

ovviamente sono "richieste" non sono "prezzi di vendita".... quindi levando qualcosa credo che l'appartamento che ho seguito poteva essere venduto a circa 70 mila euro in piu....




che ne dite???? ci siamo????

 

[Olliver]

puoi fare un esempio pratico ...una simulazione considerando i vani, in modo che tutti possano comprendere?
grazie
pas

Mi allineo con quando detto dagli altri.
Personalmente credo che il modo più semplice per individuare gli "affari" è definire una tipologia di immobile (zona? mq? n° vani?) e iniziare a monitorare frequentemente il mercato per una o poco più di una di queste tipologie. Dopo aver visionato un bel numero di annunci (centinaia?), avrai l'occhio per capire quando un annuncio relativo a un immobile di quella specifica tipologia può essere un affare. Poi a valle di questo, dovrai visionare l'appartamento e valutare tutte le altre caratteristiche che poi, parliamoci chiaro, possono fare la differenza in termini di convenienza d'acquisto (stato dell'immobile, distribuzione delle stanze, piano, balconi, ubicazione precisa del palazzo, ecc.)
Poi chiaro, io faccio questo tipo di discorso perchè, monitorando il mercato di Roma, credo sia impossibile avere una idea dei prezzi di tutte le tipologie di immobili e per tutte le zone di Roma.

 

[porchetto]

Olliver tieni conto che la sola Ostia ha più abitanti di tutta l'Umbria.
Io conosco persone, AI, che conoscono tutte le case che sono state offerte in vendita ad esempio nel centro storico di perugia diciamo che una zona di 30.000 abitanti è un mercato omogeneo ceh dovresti riuscire a monitorare efficacemente.

Nei mercati più inefficenti, perchè più grandi ci sono però le occasioni migliori.


@messimo devi vedere i valori in percentualeti sconsiglierei l'acquisto se il margine di profitto nell'operazione non è almeno il 40% dell'investito ed ho il dubbio che non ci arrivi con quell'asta.

poi i prezzi di conclusione dell'affare non possono prevedere uno sconto di soli 10 k€ è come niente, fai delle prove.

Una volta l'ho fatto io nel precedente periodo di recessione e offrii per prova l'80% della richiesta, proposta sdegnosamente rifiutata, ma dopo quel venditore mi ricercò dopo circa un mese per dire che aderiva alla mia controfferta e non voleva darsi pace che si era fatto sfuggire l'attimo.

ne racconto un'altra tempo addietro vidi un bell'appartamento sempre direttamente del venditore, feci una controfferta sempre più bassa rifiutata, e chiusa la trattativa.
dopo essendo, all'epoca più di ora, sempre su piazza, vengo a sapere che quel venditore era sceso di molto come prezzo e l'appartamento era ancora su piazza, lo ricontatto e torno a vedere l'appartamento, gli dico va bene sto pensando di chiudere la trattativa,
allora il soggetto che fa tira fuori un libricino lo sfoglia brevemente e bello bello mi dice guardi adesso sono disposto a vendere a 405 milioni (400 era la mia ex proposta)
io replico - ma scusi proprio l'agenzia yy mi dice che lei ha una richiesta di mercato di 380 milioni io adesso non sono disposto a pagare più di 350 prendere o lasciare.
ebbene ha lasciato ma sicuramente ha preso a causa del suo puntiglio (avrà anche pagato l'intermediazione dell'agenzia) meno di quanto io ero disposto a dare nel secondo incontro.
i prezzi non sono congelati se uno rifiuta una proposta non è detto che riesce a trovare meglio in seguito.

 

[messimo]

@messimo devi vedere i valori in percentualeti sconsiglierei l'acquisto se il margine di profitto nell'operazione non è almeno il 40% dell'investito ed ho il dubbio che non ci arrivi con quell'asta.

non so se si arriva o si supera il 40% del prezzo speso, pero mi sembra una cosa conveniente e siccome lho fatta lo sara sicuro

e poi lho preso allo stesso valore di 19 anni fa.... sara aumentato di qualcosa no?