Trattative acquisto appartamento
- Creatore Discussione davide66
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loretrading
Nuovo forumer
Per prima cosa devi avere ben presente il prezzo massimo al quale sei disposto ad acquistare e non devi mai condividerlo con il venditore. Anche lui, d'altro canto, ha in mente un prezzo minimo al quale è disposto a vendere. Non credere al luogo comune che ogni immobile ha un suo prezzo di mercato oggettivo, soprattutto nel contesto attuale dove il mercato è piuttosto illiquido. Esistono dei riferimenti ma questi non sono legge. Ciò che conta è che la tua domanda incroci l'offerta del venditore. Tieni presente che nelle contrattazioni il prezzo iniziale fissato dal venditore funge da ancora e zavorra l'intera negoziazione. L'ideale sarebbe avere la possibilità di avere la parola per primi. Quando acquistai casa nel 2011 ricordo che al primo appuntamento feci fare una stima da un geometra e considerai anche la stima del perito della banca che concesse il mutuo. La banca valutò l'immobile 290.000 Euro (ovviamente aveva già ipotizzato una svalutazione futura) e il geometra mi diede una forchetta compresa fra 310.000 e 380.000. Al secondo appuntamento mi presentai con un'offerta, consapevole di non voler spendere oltre 350.000 Euro. Ebbi la prontezza di esordire con la cifra di 300.000 tondi e il venditore iniziò a scoprire le carte e mi disse che non era disposto ad un prezzo così basso allora gli chiesi di fornirmi una forchetta sulla quale lavorare e lui disse che gliela valutarono tra 400.000 e 330.000. A quel punto io dissi la forchetta che mi aveva dato il mio geometra e la stima del perito bancario. A quel punto il venditore disse che sotto i 300.000 era un valore assurdo e concordai con lui (anche se non ne ero convinto che fosse così assurdo) allora inizia ad andargli incontro e aumentai a 315.000. Alla fine ho acquistato a 320.000, sotto il mio budget e sotto la sua forchetta, perchè mi confessò che la mia era l'offerta più alta ricevuta fino ad allora poiché aveva ricevuto diverse offerte sui 300.000 Euro.
Grazie mille. Sei stato molto esauriente e la tua risposta è stata molto interessante. Ti interessa magari sapere la mia situazione?
loretrading
Nuovo forumer
Dipende da te se vuoi rendere pubblica una situazione personale.
Per avanzare una proposta "seria" che possa avere buone possibilità d'essere accettata, devi aver raccolto prima alcuni elementi. Mi pare ovvio che alla base ci sia un reale interesse verso l'immobile per il quale intendi fare un'offerta. Detto ciò devi conoscere i prezzi di mercato relativi alla tipologia di immobile per il quale vuoi fare un'offerta (tenendo conto della zona, del gradi di finiture, della vetustà, dei pregi e degli eventuali difetti dell'immobile). Devi stabilire se l'immobile necessita di lavori di ristrutturazione o meno e se è a posto da un punto di vista catastale e urbanistico. e Devi inoltre cercare di intuire le necessità del venditore, ovvero se ha "fretta" di vendere (e capire anche perchè abbia fretta) o meno. Infine, devi stabilire quanto effettivamente sei disposto a spendere per quel determinato immobile (ovvero il prezzo massimo che intendi pagarlo). Se ti rendi conto che il prezzo richiesto è un prezzo di mercato, direi che c'è poco da trattare, anche se tentare non nuoce mai. Chiarito tutto ciò, consiglierei una prima proposta (tanto per saggiare il terreno) che ti lasci un margine di trattativa (ovvero che ti permetta, nel caso, di rilanciare) seguita eventualmente da una seconda ed ultima proposta di tipo definitivo (prendere o lasciare). Concludendo non mi resta che augurarti: in bocca al lupo.
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MicheleSchirru
Property Professional since 2007
Concordo con entrambi, la conoscenza del mercato di riferimento sta alla alla base dell'operazione.
Potrei aggiungere che una fondamentale differenziazione dovrebbe essere fatta sull'opzione in cui stia acquistando per investimento oppure semplicemente come residenza primaria.
La differenza sta nel fatto che se in questa categoria, le tue emozioni e circostanze giocheranno un ruolo prominente, dovresti metterlo in conto.
Detto questo, a tutto c'è un limite, certamente non vorrai pagare "over the odds" per un immobile che magari non vale proprio l'importo.
Quindi, fai la tua offerta sulla base dele tue ricerche di mercato, avendo tenuto conto immobili sul mercato, a quale prezzo sono stati pubblicizzati e se sono ancora sul mercato oppure andati.
Dimenticavo, una cosa molto importante per evitare spiacevoli sorprese è fare una chiacchierata con un consulente mutui per definire il tuo top budget in base al tuo reddito.
Come detto in precedenza, se vuoi puoi condividere la tua situazione e possiamo magari darti qualche dritta aggiuntiva.
Cordiali saluti,
Michele Schirru
www.micheleschirru.it
Potrei aggiungere che una fondamentale differenziazione dovrebbe essere fatta sull'opzione in cui stia acquistando per investimento oppure semplicemente come residenza primaria.
La differenza sta nel fatto che se in questa categoria, le tue emozioni e circostanze giocheranno un ruolo prominente, dovresti metterlo in conto.
Detto questo, a tutto c'è un limite, certamente non vorrai pagare "over the odds" per un immobile che magari non vale proprio l'importo.
Quindi, fai la tua offerta sulla base dele tue ricerche di mercato, avendo tenuto conto immobili sul mercato, a quale prezzo sono stati pubblicizzati e se sono ancora sul mercato oppure andati.
Dimenticavo, una cosa molto importante per evitare spiacevoli sorprese è fare una chiacchierata con un consulente mutui per definire il tuo top budget in base al tuo reddito.
Come detto in precedenza, se vuoi puoi condividere la tua situazione e possiamo magari darti qualche dritta aggiuntiva.
Cordiali saluti,
Michele Schirru
www.micheleschirru.it
Grazie a tutti per le utili informazioni. Vi metto al corrente di come è la mia situazione. La mia intenzione è quella di acquistare una abitazione per abitarci con la mia compagna. Premetto che ho già una prima casa di proprietà, nello stesso comune di quella che mi interessa, nella quale abito attualmente con i miei genitori. Ecco i fatti.
Nel mese di novembre 2016 sono stato attratto da un cartello di una società di costruzioni appeso all’esterno di un edificio nel centro del paese in cui abito (16 mila abitanti del nord). Prima di chiamare il numero evidenziato nel cartello ho cercato di prendere alcune informazioni. L’edificio ultimato nel 2010 praticamente si compone di 5 piani di cui i primi due adibiti ad uffici (tre per ogni piano) mentre i piani dal terzo all’ultimo adibiti ad appartamenti (in totale 7 appartamenti). Come posizione è ottima essendo nel centro del paese. L’edificio non ha mai avuto molto fortuna. Infatti, l’originale costruttore non ha venduto quasi nulla ad esclusione di un ufficio al piano secondo e due appartamenti ai piani terzo e quarto. Altri due appartamenti ai piani terzo e quarto e un ufficio al piano secondo sono beni all’interno di un fallimento di un’altra società che aveva acquistato gli immobili nel 2012. Questi appartamenti sono ancora invenduti.
Prese queste informazioni chiamo il numero del cartello e fisso un appuntamento. Arrivato sul posto mi fanno vedere l’appartamento al terzo piano dicendomi che è l’ultimo che hanno a disposizione dei cinque che hanno acquistato a luglio 2016 dalla società che li aveva costruiti perché in fase di scioglimento. Mi hanno detto che hanno avuto questa opportunità di acquistare questi immobili tramite una società di intermediazione alla quale devono riconoscere un 2% all’atto di vendita di ciascun immobile. Tutti gli immobili sono stati acquistati al grezzo ad eccezione di uno degli uffici al piano secondo già ultimato e pronto per essere utilizzato.
Quindi penso che se hanno acquistato in blocco questi appartamenti e in questi termini vale ad ire da una società in fase di scioglimento certamente hanno spuntato un buon prezzo. Tutti gli appartamenti che hanno acquistato mi dicono sono stati acquistati al grezzo (gli unici impianti fatti erano l’impianto di riscaldamento a pavimento e l’impianto idraulico senza i sanitari) quindi i nuovi proprietari che li hanno acquistati hanno potuto terminarli a proprio piacimento sulla base di un capitolato standard. Mancano insomma pavimenti, porte interne, caldaia, piastrelle bagni, sanitari, completamento impianto elettrico. Chi ha voluto discostarsi da questo capitolato ha dovuto pagare la differenza.
L’appartamento si compone di soggiorno con angolo cottura bagno camera singola camera matrimoniale e bagno cieco. L’appartamento è un po’ strano in quanto una mezzaluna ed inoltre ci sono due pilastri all’interno della stanza soggiorno e camera da letto. Quindi la forma delle stanze non è la solita rettangolare ma una sorta di poligono. La metratura che mi hanno indicato è di 100 metri quadrati commerciali ma a mio avviso la metratura calpestabile è di circa 75 metri quadrati. Vista la forma delle stanze è anche difficile calcolare esattamente i metri quadrati. Al piano interrato c’è il posto auto. L’appartamento al grezzo non è accatastato. Al termine dei lavori dicono che sarà in classe B.
Dopo aver visionato l’appartamento ho fatto un incontro nel quale mi è stato detto il prezzo dell’appartamento finito pari a euro 150.000 più 5.000 per il posto auto al quale devo aggiungere l’iva al 10%, i costi del notaio, i costi degli allacciamenti e i costi di registrazione per cui arriverei a spendere circa 175.000,00. Sono venuto a conoscenza che l’attuale proprietaria dell’immobile non è la società di costruzione ma la immobiliare dove i soci sono gli stessi.
Ho chiesto se potevo fare una controproposta dopo alcuni giorni e mi hanno risposto che potevo farlo.
Prima della controproposta ho cercato di avere informazioni sul prezzo di acquisto che la immobiliare aveva fatto per il blocco dei 5 appartamenti con i 5 posti auto. Ebbene sono andato a recuperare l’atto notarile e ho visto che il prezzo pagato era stato di euro 455.000 di cui 145.000 per uno degli uffici al piano secondo già ultimato. Quindi i 4 appartamenti da ultimare sono stati pagati 310.000. Facendo i conti della serva circa 77.500 ad appartamento.
Fatti questi riscontri ho formulato mia controproposta scritta. Quindi pensavo che un 20% di sconto sul prezzo di 155.000 potesse andare bene. Mi hanno risposto che “presa visione della Sua offerta, siamo spiacenti doverLe comunicare non esser stata accettata”. Quindi ho chiesto se potevo fare un’altra proposta. Mi hanno risposto che “siamo a comunicarLe che possiamo accettare tranquillamente una Sua nuova offerta”. Quindi la mia nuova proposta è stata quella di dire che volevo spendere un importo di euro 150.000,00 comprensivo anche di iva, notaio, allacciamenti e imposte accessorie.
Il 5 dicembre la risposta è stata “Il nostro prezzo minimo è di Euro 150.000,00 escluso iva ed allacci. Possiamo però metterci d'accordo su lavorazioni aggiuntive e/o migliori”.
Dopo questa loro risposta non ho dato alcun riscontro finora. Mi sembra che non si vogliano discostare dal loro prezzo. Non so cosa ne pensiate. Grazie.
Buon anno nuovo
Nel mese di novembre 2016 sono stato attratto da un cartello di una società di costruzioni appeso all’esterno di un edificio nel centro del paese in cui abito (16 mila abitanti del nord). Prima di chiamare il numero evidenziato nel cartello ho cercato di prendere alcune informazioni. L’edificio ultimato nel 2010 praticamente si compone di 5 piani di cui i primi due adibiti ad uffici (tre per ogni piano) mentre i piani dal terzo all’ultimo adibiti ad appartamenti (in totale 7 appartamenti). Come posizione è ottima essendo nel centro del paese. L’edificio non ha mai avuto molto fortuna. Infatti, l’originale costruttore non ha venduto quasi nulla ad esclusione di un ufficio al piano secondo e due appartamenti ai piani terzo e quarto. Altri due appartamenti ai piani terzo e quarto e un ufficio al piano secondo sono beni all’interno di un fallimento di un’altra società che aveva acquistato gli immobili nel 2012. Questi appartamenti sono ancora invenduti.
Prese queste informazioni chiamo il numero del cartello e fisso un appuntamento. Arrivato sul posto mi fanno vedere l’appartamento al terzo piano dicendomi che è l’ultimo che hanno a disposizione dei cinque che hanno acquistato a luglio 2016 dalla società che li aveva costruiti perché in fase di scioglimento. Mi hanno detto che hanno avuto questa opportunità di acquistare questi immobili tramite una società di intermediazione alla quale devono riconoscere un 2% all’atto di vendita di ciascun immobile. Tutti gli immobili sono stati acquistati al grezzo ad eccezione di uno degli uffici al piano secondo già ultimato e pronto per essere utilizzato.
Quindi penso che se hanno acquistato in blocco questi appartamenti e in questi termini vale ad ire da una società in fase di scioglimento certamente hanno spuntato un buon prezzo. Tutti gli appartamenti che hanno acquistato mi dicono sono stati acquistati al grezzo (gli unici impianti fatti erano l’impianto di riscaldamento a pavimento e l’impianto idraulico senza i sanitari) quindi i nuovi proprietari che li hanno acquistati hanno potuto terminarli a proprio piacimento sulla base di un capitolato standard. Mancano insomma pavimenti, porte interne, caldaia, piastrelle bagni, sanitari, completamento impianto elettrico. Chi ha voluto discostarsi da questo capitolato ha dovuto pagare la differenza.
L’appartamento si compone di soggiorno con angolo cottura bagno camera singola camera matrimoniale e bagno cieco. L’appartamento è un po’ strano in quanto una mezzaluna ed inoltre ci sono due pilastri all’interno della stanza soggiorno e camera da letto. Quindi la forma delle stanze non è la solita rettangolare ma una sorta di poligono. La metratura che mi hanno indicato è di 100 metri quadrati commerciali ma a mio avviso la metratura calpestabile è di circa 75 metri quadrati. Vista la forma delle stanze è anche difficile calcolare esattamente i metri quadrati. Al piano interrato c’è il posto auto. L’appartamento al grezzo non è accatastato. Al termine dei lavori dicono che sarà in classe B.
Dopo aver visionato l’appartamento ho fatto un incontro nel quale mi è stato detto il prezzo dell’appartamento finito pari a euro 150.000 più 5.000 per il posto auto al quale devo aggiungere l’iva al 10%, i costi del notaio, i costi degli allacciamenti e i costi di registrazione per cui arriverei a spendere circa 175.000,00. Sono venuto a conoscenza che l’attuale proprietaria dell’immobile non è la società di costruzione ma la immobiliare dove i soci sono gli stessi.
Ho chiesto se potevo fare una controproposta dopo alcuni giorni e mi hanno risposto che potevo farlo.
Prima della controproposta ho cercato di avere informazioni sul prezzo di acquisto che la immobiliare aveva fatto per il blocco dei 5 appartamenti con i 5 posti auto. Ebbene sono andato a recuperare l’atto notarile e ho visto che il prezzo pagato era stato di euro 455.000 di cui 145.000 per uno degli uffici al piano secondo già ultimato. Quindi i 4 appartamenti da ultimare sono stati pagati 310.000. Facendo i conti della serva circa 77.500 ad appartamento.
Fatti questi riscontri ho formulato mia controproposta scritta. Quindi pensavo che un 20% di sconto sul prezzo di 155.000 potesse andare bene. Mi hanno risposto che “presa visione della Sua offerta, siamo spiacenti doverLe comunicare non esser stata accettata”. Quindi ho chiesto se potevo fare un’altra proposta. Mi hanno risposto che “siamo a comunicarLe che possiamo accettare tranquillamente una Sua nuova offerta”. Quindi la mia nuova proposta è stata quella di dire che volevo spendere un importo di euro 150.000,00 comprensivo anche di iva, notaio, allacciamenti e imposte accessorie.
Il 5 dicembre la risposta è stata “Il nostro prezzo minimo è di Euro 150.000,00 escluso iva ed allacci. Possiamo però metterci d'accordo su lavorazioni aggiuntive e/o migliori”.
Dopo questa loro risposta non ho dato alcun riscontro finora. Mi sembra che non si vogliano discostare dal loro prezzo. Non so cosa ne pensiate. Grazie.
Buon anno nuovo
Direi che spetta a te decidere il da farsi, tenuto conto di quanto sei veramente interessato a quell'immobile in particolare e di quanto l'immobile stesso possa commercialmente valere, sia al grezzo, sia ultimato. Non mi soffermerei sugli aspetti burocratici della cosa (ovvero sui vari passaggi di proprietà e sui valori "dichiarati" nell'atto di acquisto); valuterei piuttosto quanto l'attuale venditore possa essere serio, affidabile e solvibile. Chiarito tutto ciò, se sei interessato all'immobile ti suggerirei di provare a rilanciare di un poco e restare a vedere. In bocca al lupo!
MicheleSchirru
Property Professional since 2007
Come dice Emanuele, la palla è nella tua metà campo e te la devi giocare per bene. Sei ai tempi supplementari, perciò se ti interessa vincere la partita, sulla base di quanto effettivamente ti interessi questo immobile, ragiona sulla tua ultima offerta.
L'apertura è relativamente buona, ti hanno dato la possibilità di discutere sulle migliorie, potresti esplorare questa strada e rilanciare con una richiesta di migliori specifiche.
Oppure, ancora, aumenta la tua offerta iniziale e metti sul tavolo la tua ultima puntata... take it or leave it.
Se viene rifiutata lascia stare e vedi cosa succede in un paio di mesi, sempre che ti interessi ancora.
Giustamente l'impresa vorrà fare il suo guadagno, ed appunto potrebbero tra l'altro avere abbastanza copertura per aspettare qualche tempo per un altro potenziale acquirente, qualora la tua trattativa non vada a buon fine.
Detto questo, il tuo interesse è direttamente proporzionale alla volontà di fare il loro gioco.
L'apertura è relativamente buona, ti hanno dato la possibilità di discutere sulle migliorie, potresti esplorare questa strada e rilanciare con una richiesta di migliori specifiche.
Oppure, ancora, aumenta la tua offerta iniziale e metti sul tavolo la tua ultima puntata... take it or leave it.
Se viene rifiutata lascia stare e vedi cosa succede in un paio di mesi, sempre che ti interessi ancora.
Giustamente l'impresa vorrà fare il suo guadagno, ed appunto potrebbero tra l'altro avere abbastanza copertura per aspettare qualche tempo per un altro potenziale acquirente, qualora la tua trattativa non vada a buon fine.
Detto questo, il tuo interesse è direttamente proporzionale alla volontà di fare il loro gioco.
Carissimi,
sono ancora in ballo con quell'immobile di cui vi parlavo. Intanto sempre grazie per le vostre informazioni molto utili. Ieri ho chiamato l'impresa per vedere se l'appartamento è ancora libero ed in effetti non l'hanno ancora venduto. Quindi ho proposto che mi vengano incontro rispetto alla mia ultima proposta. Il socio che ho chiamato si è consultato con l'altro socio e poi mi ha richiamato. Non si smuovono dalla loro proposta anzi sono ritornati a 155.000 più circa 2.000 di allacci. Forse non si ricordavano lo loro ultima proposta a 150.000 più a parte gli allacci. Comunque mi hanno detto che è meglio se ci vediamo per cui venerdì prossimo ho l'appuntamento. Vorrei prepararmi bene. Un po' dei vostri consigli sarebbero interessanti. Sarei soddisfatto se chiudessi a 145.000 compresi gli allacci ma la vedo un po' dura. Grazie.
sono ancora in ballo con quell'immobile di cui vi parlavo. Intanto sempre grazie per le vostre informazioni molto utili. Ieri ho chiamato l'impresa per vedere se l'appartamento è ancora libero ed in effetti non l'hanno ancora venduto. Quindi ho proposto che mi vengano incontro rispetto alla mia ultima proposta. Il socio che ho chiamato si è consultato con l'altro socio e poi mi ha richiamato. Non si smuovono dalla loro proposta anzi sono ritornati a 155.000 più circa 2.000 di allacci. Forse non si ricordavano lo loro ultima proposta a 150.000 più a parte gli allacci. Comunque mi hanno detto che è meglio se ci vediamo per cui venerdì prossimo ho l'appuntamento. Vorrei prepararmi bene. Un po' dei vostri consigli sarebbero interessanti. Sarei soddisfatto se chiudessi a 145.000 compresi gli allacci ma la vedo un po' dura. Grazie.
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