Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione (5 lettori)

[ivaring]

Vorrei partecipare ad un'asta per un appartamento e poiché non ho alcuna esperienza vorrei ridurre al minimo il rischio di avere brutte sorprese.
Si tratta di un esecuzione immobiliare, dall'avviso risulta che "eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli saranno effettuate a spese e cura della procedura" quindi almeno da questo punto dovrei essere tranquillo.
Ho parlato con il custode giudiziario, il quale mi ha detto che attualmente l'appartamento è in fitto ad un sindacato ma che il contratto è opponibile, per le spese condominiali mi ha detto che le spese ordinarie sono state pagate dal sindacato e che non ci sono state negli ultimi anni spese straordinarie, quindi anche qui se non vado errato dovrei essere tranquillo.
Inoltre, il custode g. mi ha detto che le parcelle del delegato alla vendita e del custode stesso sono a cura della procedura.
Per li oneri tributari e e diritti di spese di vendita l'avviso di vendita dice che chi si aggiudica l'asta dovrà versare a titolo forfettario il 20% del prezzo di aggiudicazione "salvo successiva restituzione di quanto versato in eccedenza".
Ora i miei dubbi sono:
- Secondo voi mi conviene comunque contattare l'amministratore del condominio?
- Cosa si intende per contratto di fitto opponibile?
- Se le spese dovranno essere più del 20% mi chiederanno il resto??

Ed infine, vi sarei grato se qualcuno potesse confermarmi se ho ben capito la procedura di vendita all'asta senza incanto: nel caso di più offerte valide superiori ad 1/5 del prezzo base, il G.E. indice una gara che ha come prezzo base l'offerta maggiore, significa che comunque si farà la gara "a voce" al momento e non è detto che all'apertura delle buste chi ha offerto il prezzo maggiore si aggiudica l'appartamento??

Ma si aspetti l'incanto, dovrai solo (nel caso tu sia da solo) fare il primo rilancio quindi potresti aggiudicarti l'immobile a meno del rialzo del 1/5, secondo credo.

 

[gofmass]

Ma si aspetti l'incanto, dovrai solo (nel caso tu sia da solo) fare il primo rilancio quindi potresti aggiudicarti l'immobile a meno del rialzo del 1/5, secondo credo.

Penso che sia opportuno partecipare anche all'asta senza incanto, in quanto il prezzo base è davvero irrisorio, (la perizia e quindi la quotazione risale a circa 12 anni fa). Per questo mi attendo più offerte in busta, il mio dubbio era appunto se conveniva offrire direttamente la massima cifra che ritengo giusta per quell'appartamento oppure contenermi al prezzo base più 1/5, e poi partecipare alla gara.

 

[messimo]

Penso che sia opportuno partecipare anche all'asta senza incanto, in quanto il prezzo base è davvero irrisorio, (la perizia e quindi la quotazione risale a circa 12 anni fa). Per questo mi attendo più offerte in busta, il mio dubbio era appunto se conveniva offrire direttamente la massima cifra che ritengo giusta per quell'appartamento oppure contenermi al prezzo base più 1/5, e poi partecipare alla gara.

guarda io credo che qui gli amici sti stanno dando dei consigli... non sia mai che tu ascolti il consiglio di qualcuno che non conosce la questione e tu perdi la casa perche non hai fatto l'offerta.... qui nel forum chiedi consiglio... poi decidi TU!!!

 

[gofmass]

Certamente messimo, ed io sono assolutamente grato a chi da consigli sui forum e a chi mette a disposizione tali strumenti.
Non mi sognerei mai di prendermela con chi da consigli su un forum tra l'altro a titolo completamente gratuito, il mio era solo un ragionamento diciamo a voce alta sulla questione che nel caso di più offerte valide, se si va comunque alla gara, a rigor di logica mi sembra conveniente offrire in busta un prezzo basso, quello che temo è di trascurare qualcosa per la quale può non convenire offrire un prezzo troppo basso.

 

[messimo]

Certamente messimo, ed io sono assolutamente grato a chi da consigli sui forum e a chi mette a disposizione tali strumenti.
Non mi sognerei mai di prendermela con chi da consigli su un forum tra l'altro a titolo completamente gratuito, il mio era solo un ragionamento diciamo a voce alta sulla questione che nel caso di più offerte valide, se si va comunque alla gara, a rigor di logica mi sembra conveniente offrire in busta un prezzo basso, quello che temo è di trascurare qualcosa per la quale può non convenire offrire un prezzo troppo basso.

scusa la domanda "stupida": sai che c e cmq un minimo per l'offerta in busta?

 

[gofmass]

Certamente, la mia era solo una considerazione, probabilmente stupida.
Se la quotazione del CTU é 100, e supponiamo che io sia disposto a spendere fino a 200, se ho capito bene mi conviene comunque offrire 120, perché anche se ci fossero altre offerte in busta più alte della mia, io ho comunque la possibilità di rilanciare fino al massimo prezzo che io sono disposto a spendere in sede di gara?
Tutto quì...

 

[1966]

Ok grazie per la veloce risposta, era come avevo capito.
Ma, giusto per curiosità... mi sembra una procedura "perversa" nel senso che se ci sono più offerte valide perché non prendere direttamente quella più alta?
E poi, a questo punto mi pare che convenga offrire esattamente il prezzo base + 1/5 perhè così se sono solo mi aggiudico l'asta al prezzo più basso possibile, se non sono solo, partecipo alla gara... dove sbaglio?

Se prendessero direttamente quella più alta ricaverebbero meno. Al contrario, in presenza di più offerte, si parte come base asta dalla più alta e si sale a suon di offerte.

Non conviene per nulla offrire la base + 1/5, conviene offrire la base più il primo rialzo.

 

[gofmass]

Ok
Riguardo il contratto di locazione, che ha avuto inizio successivamente al pignoramento, posso andare incontro a molti problemi?

 

[ivaring]

Ok
Riguardo il contratto di locazione, che ha avuto inizio successivamente al pignoramento, posso andare incontro a molti problemi?

Questo contratto dovrebbe essere non opponibile, in teoria dovresti poter richiedere lo sgombero, non saprei cosa potrebbe succedere nella realtà.

 

[gofmass]

Grazie mille per i consigli e le delucidazioni, penso proprio di partecipare all'asta, vi terrò informati.... ;-)