Riforma catasto, dai vani ai metri quadri ecco cosa cambierà

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La definizione "classica", già valida ai tempi dell’Ici, fa riferimento alle unità immobiliari censite nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico). Il guaio è che queste abitazioni sono appena 73.680 in tutta Italia, contro 19,7 milioni di abitazioni principali. Come dire: una cifra puramente simbolica, che farebbe risparmiare pochi spiccioli allo Stato – in termini di gettito complessivo – e che d’altra parte non fotografa certo la vera platea dei proprietari di abitazioni di lusso. Al contrario, proprio gli elevati costi di manutenzione degli immobili storicoartistici, uniti alla necessità di rispettare i vincoli delle Soprintendenze, fanno sì che questi fabbricati siano se mai meritevoli di un’attenzione particolare, testimoniata dal fatto che già il Governo Monti ha previsto la riduzione a metà dell’imponibile.





Il problema è che la fotografia catastale del patrimonio edilizio non è più adeguata. E questo, al di là di tutte le altre iniquità del sistema, per due motivi di fondo:

*** da un lato, il 70% delle case è accatastato come A/2 o A/3, il che rende impossibile modulare il prelievo in base alla categoria;

*** dall’altro, tra A/2 e A/3 ci sono differenze di rendita catastale piuttosto significative, che non sempre corrispondono al reale valore di mercato degli edifici. Detto in altri termini, due vicini di casa possono pagare importi di Imu molto diversi – a fronte di prezzi immobiliari identici – solo perché le abitazioni sono state costruite in anni diversi e accatastate in categorie diverse.

 

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«Da liberale - dice Capezzone - sono entusiasta del risultato, che è andato anche al di là dei confini della maggioranza. E del resto la stessa Confedilizia ha detto che è un catasto liberale. Ora che il quadro è chiarito, va detto sulla questione dell’invarianza di gettito non ci siamo limitati a una citazione ma abbiamo strutturate vere tutele per il cittadino: le relazioni del Governo al Parlamento, l’algoritmo per gli estimi che va fatto secondo la letteratura scientifica e il cui procedimento di formazione deve essere pubblico, la partecipazione dei cittadini; il valore di mercato come tetto massimo e la tutela giurisdizionale del contribuente».

speriamo ....



Nel concreto, l’impianto della delega per riformare il catasto è ora articolato così:

valore patrimoniale medio sulla base del valore di mercato, espresso in metri quadrati e determinato con funzioni statistiche espresse in un algoritmo che sarà frutto delle metodologie scientifiche espresse a livello nazionale

; determinazione della rendita catastale (utilizzata attualmente, per esempio, ai fini delle imposte sui redditi) con metodologie analoghe a quelle usate per il valore ma basata sul valore locativo ed espressa (qui è intervenuto un emendamento governativo) anch’essa in metri quadrati;
partecipazione dei Comuni al processo di riforma;

 

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Per le case «signorili» definizione del 1939




Una delle storture più macroscopiche dell’attuale sistema dei valori catastali, che la riforma dovrebbe spazzare via, riguarderà la questione delle case cosiddette "di lusso", quelle che oggi pagano ancora l’Imu pur essendo abitazioni principali. L’esenzione generalizzata ha infatti escluso le abitazioni appartenenti a tre categorie catastali: A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (palazzi e castelli di speciale pregio storicoartistico). In totale 73.680 unità, una vera goccia nel mare delle abitazioni (circa 60 milioni).

In realtà le case "di lusso" come il mercato le intende sono molte di più delle 2.500 di categoria A/1 ma sono sempre state prudentemente inserite nella categoria catastale immediatamente successiva, la A/2 (case civili): basta evitare che gli appartamenti superassero i 240 metri quadrati e che nei bagni non ci fossero «finiture eccezionali di tipo signorile», e comunque le ispezioni dei tecnici del catasto, per note ragioni di organico, sono rarissime, quindi ci si deve fidare di quanto dichiarano i costruttori. Ed ecco perché ora nessuna casa è "di lusso" secondo il catasto.