Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Dopo L'aggiudicazione (17 lettori)

[angy2008]

come riportato nei post precedenti da altri aggiudicatari, i tempi per la consegna del decreto sono virtuali come d'uso nella giustizia italiana.
Per quanto riguarda la consegna delle chiavi devi metterti d'accordo con il custode, se vuole può consegnarle anche prima del decreto di trasferimento ma non è obbligato a farlo.
Se l'immobile è libero sarebbe conveniente anche per il custode liberarsi delle chiavi facendoti firmare uno scarico di responsabilità.

 

[CMDM]

come riportato nei post precedenti da altri aggiudicatari, i tempi per la consegna del decreto sono virtuali come d'uso nella giustizia italiana.
Per quanto riguarda la consegna delle chiavi devi metterti d'accordo con il custode, se vuole può consegnarle anche prima del decreto di trasferimento ma non è obbligato a farlo.
Se l'immobile è libero sarebbe conveniente anche per il custode liberarsi delle chiavi facendoti firmare uno scarico di responsabilità.

il custode (in realtà è il notaio delegato) dice che non è autorizzato a darmi le chiavi fino al momento dell'effettiva entrata in vigore del decreto.

ergo? e se nel caso dovesse succedere qualcosa all'immobile in questo frangente chi se ne assume la responsabilità?

 

[gecko]

Appare chiaro che l'iter dopo l'aggiudicazione è il vero lavoro per chi intende comprare all'asta. Un iter che spesso deve essere espletato da un legale.
Le incognite sono tante. Praticamente un immobile libero fino all'aggiudicazione può venire occupato subito dopo, con tutte le ricadute negative per l'aggiudicatario. Inoltre i costi possono essere molto superiori del previsto. Credo che oltre i normali costi di trascrizione che si avrebbero anche sul mercato libero, bisogna calcolare anche un 25% di spese impreviste, oltre quelle già riportate in perizia.
Insomma è tutto legato al caso ed alla fortuna.
Pertanto ritengo che un acquisto sensato sei quello a sconto di almeno il 50% rispetto al mercato del momento. Insomma se una casa che sul mercato comprerei con 200.000 euro, all'asta il prezzo giusto sarebbe circa 100.000 euro. Cosa oltretutto molto difficile nelle grandi citta, in particolare roma e milano dove la concorrenza è enorme. Ricordo di aste per appartamenti anonimi di semiperiferia a roma con 50 persone anche se poi chi partecipa effettivamente sono pochi e prezzi di aggiudicazione vicini ai valori di mercato se non superiori.
La cosa cambia molto in provincia o realtà urbane poco interessanti, dove allora i prezzi base possono diventare molto interessanti sulla carta.
Insomma una vera giungla, dove la botta di culo può succedere ma molto raramente a mio avviso.
Il mercato delle aste ha una certa efficienza tra domanda ed offerta, un po come altri mercati, per cui grandi sperequezioni di valore tra mercato ed asta vengono colmati in fretta.
I grandi affari poi avvengono nella fascia alta. Appartamenti o ville di prestigio possono trovarsi anche ad 1/4 rispetto al mercato, ma il problema che tirare fuori 500.000 euro o più sono in pochi a poterlo fare, dunque uno ricco trova praterie davanti.
Mentre più scendiamo di prezzo meno convenienza ne deriva. Oltretutto sui prezzi bassi ti scontri con i definitivi, cioè coloro che vanno in asta per reale bisogno alloggiativo, e li lo speculatore in genere non fa l'affare...

 

[simosamu]

"sollevare" il custode

buongiorno
sono nuova e volevo fare una domanda proprio in riferimento al discorso che state facendo.
Sono in attesa di ricevere il decreto di trasferimento e nel frattempo sono in contatto con i vecchi proprietari che abitano già da un'altra parte.La casa quindi è libera,hanno solo lasciato ancora qualcosa in cantina e garage. Loro si sono dimostrati disponibili nel farci entrare in casa per prendere misure etc.etc. lasciandoci già copia delle chiavi.
Domanda: il custode mi ha chiamato dicendo che, visto che siamo già d'accordo con loro, di firmare un foglio per liberarlo dal loro lavoro (vedi fare dox x sfratto, consegna chiavi,etc..)
Vi risulta che sia prassi "sollevare" il custode?mi posso fidare?
Non bisogna fare comunque un verbale di ingresso/accesso ?
Grazie per le vs risposte

 

[cicci65]

Ciao CMDM, io ho versato il 3/9/2014 e non sono ancora in possesso del decreto.
Però a Novembre 2014, dopo moltissime pressioni siamo riusciti a fare andare via chi ci viveva e a farci consegnare le chiavi. Non ci è però stata data la custodia dell'immobile ( se l'è tenuta il custode nominato dal tribunale evidentemente per continuare a prendere i soldi dal tribunale).
Ad una mia collega invece, pur non essendo in possesso del decreto, le sono state data le chiavi e contemporaneamente la custodia dell'immobile con già pronta l'istanza da presentare al giudice per avere questa. Nell'istanza era già specificata l'autorizzazione a presentare migliorie all'immobile in attesa del decreto.
A me invece il custode si ERA raccomandato di non apportare modifiche strutturali.
Ho scritto ERA perche avevo già i muratori pronti da gennaio (data presunta del decreto che mi aveva promesso il custode) e 10 gg. fa erano liberi per cui abbiamo aperto la SCIA in comune per l'inizio lavori e questo con il verbale di aggiudicazione e copia della ricevuta del saldo dell'immobile a garanzia dell'acquisto.
Il decreto io non ce l'ho ancora ma mi hanno detto che manca pochissimo.
Sì insomma...acquistare all'asta si fanno buoni affari ma che pazienza che ci vuole!

 

[fabrito]

Fabbro Torino serrature

Da fabbro devo dire che non mi sono mai trovato a dover cambiare la serratura in presenza delle persone sfrattate. Non so se c'è la ferei. ciao a tutti

 

[CMDM]

Ciao CMDM, io ho versato il 3/9/2014 e non sono ancora in possesso del decreto.
Però a Novembre 2014, dopo moltissime pressioni siamo riusciti a fare andare via chi ci viveva e a farci consegnare le chiavi. Non ci è però stata data la custodia dell'immobile ( se l'è tenuta il custode nominato dal tribunale evidentemente per continuare a prendere i soldi dal tribunale).
Ad una mia collega invece, pur non essendo in possesso del decreto, le sono state data le chiavi e contemporaneamente la custodia dell'immobile con già pronta l'istanza da presentare al giudice per avere questa. Nell'istanza era già specificata l'autorizzazione a presentare migliorie all'immobile in attesa del decreto.
A me invece il custode si ERA raccomandato di non apportare modifiche strutturali.
Ho scritto ERA perche avevo già i muratori pronti da gennaio (data presunta del decreto che mi aveva promesso il custode) e 10 gg. fa erano liberi per cui abbiamo aperto la SCIA in comune per l'inizio lavori e questo con il verbale di aggiudicazione e copia della ricevuta del saldo dell'immobile a garanzia dell'acquisto.
Il decreto io non ce l'ho ancora ma mi hanno detto che manca pochissimo.
Sì insomma...acquistare all'asta si fanno buoni affari ma che pazienza che ci vuole!

ciao Cicci65!
beh mi pare di capire ci sia parecchia anarchia in merito.
però è assurdo che tu da settembre 2014 non abbia ancora il decreto, il giudice deve solo firmare un atto!!!
anch'io ho già pagato tutto, a me le chiavi non le vogliono dare, il problema è che io sono in affitto e ora mi parte pure il mutuo, entrambi non posso sostenerli quindi spero si faccia in fretta

 

[angy2008]

buongiorno
sono nuova e volevo fare una domanda proprio in riferimento al discorso che state facendo.
Sono in attesa di ricevere il decreto di trasferimento e nel frattempo sono in contatto con i vecchi proprietari che abitano già da un'altra parte.La casa quindi è libera,hanno solo lasciato ancora qualcosa in cantina e garage. Loro si sono dimostrati disponibili nel farci entrare in casa per prendere misure etc.etc. lasciandoci già copia delle chiavi.
Domanda: il custode mi ha chiamato dicendo che, visto che siamo già d'accordo con loro, di firmare un foglio per liberarlo dal loro lavoro (vedi fare dox x sfratto, consegna chiavi,etc..)
Vi risulta che sia prassi "sollevare" il custode?mi posso fidare?
Non bisogna fare comunque un verbale di ingresso/accesso ?
Grazie per le vs risposte

vedo solo ora il tuo post.
Sei fortunata perché se leggi i post precedenti puoi notare che il problema spesso riscontrato è che il custode non vuole dare le chiavi prima del decreto.
La prassi non esiste, se ti accordi col custode per la consegna delle chiavi è perché interessa a entrambi e giustamente gli firmerai la liberatoria, altrimenti aspettate il decreto di trasferimento.

 

[simosamu]

sì ma le chiavi non me le ha date il custode ma l'ex proprietario direttamente.
Infatti la liberatoria lo "libera" dal suo lavoro e dall'occuparsi di darmi le chiavi lui ...
volevo solo sapere se era una procedura corretta ma da come ho capito dipende molto dai casi specifici,dalla fortuna,dal custode...ecc..ecc.

 

[cicci65]

CMDM noi per avere le chiavi, visto che il custode non si decideva, abbiamo preso un avvocato e lo ho fatto contattare direttamente da lui (che è poi una lei ma è uguale!).
Solo quando ho messo di mezzo questo si è deciso!
Poi mi ha fatto firmare un foglio di consegna di queste ma riservandosi di mantenere sé tesso come custode dell'immobile (così immagino continui a prendere i soldi dal tribunale!).
Una mia amica invece, che anche lei ha preso una casa all'asta, è stata più fortunata: il custode le ha consegnato le chiavi dopo un paio di settimane dal saldo e insieme alle chiavi le aveva fatto firmare l'istanza per il giudice per affidarle la custodia e la autorizzava ad apportate migliorie all'immobile
cicci