Le News Dal Mondo Immobiliare. hellboy Rulez
- Creatore Discussione hellboy
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ARANCIA
Forumer storico
Interessante direi che la crescita economica e prezzi delle case vanno a braccetto.
Sconato per molti lo so ma è un bella visione d'insime...
graziep.s esiste un analisi di correlazione fra prezzi delle case e alcune variabili macro reddito disponibile - età - tasso di crescita del pil - tasso di fecondità ecc ecc?
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hellboy
Forumer storico
Interessante direi che la crescita economica e prezzi delle case vanno a braccetto.
Sconato per molti lo so ma è un bella visione d'insime...
p.s esiste un analisi di correlazione fra prezzi delle case e alcune variabili macro reddito disponibile - età - tasso di crescita del pil - tasso di fecondità ecc ecc?
dici poco.
attento però a non confondere la variazione relativa percentuale con i valori assoluti che danno ben altre classifiche, allo scopo meglio usare i grafici.
quello che oggi è nelle prime posizioni della tabella potrebbe spostarsi velocemente in fondo
è come se tu volessi dedurre una relazione guardando l'indice borsistico che oggi fa +2 ( ma domani potrebbe fare -1 che relazione si potrebbe trarne ? )
ma la la cosa è molto complessa mi ricordo di simulazioni fatte all'università per i legami economici con l'immobiliare, si era ipotizzato anche un certo legame ricavabile con la regola di Taylor
Il motivo che non se ne viene a capo con le sole variabili economiche è che il prezzo di un immobile ha molte variabili
ci sono elementi come la LOCATION e la DEMOGRAFIA che possono incidere in maniera molto superiore ad altre ed occorrerebbe un algoritmo per descrivere il tutto che non credo esista.
in sostanza è molto piu' importante fare attenzione a dove si compra e come sarà l'andamento demografico del luogo.
ma mi limito qui alle news
se sei interessato ci vorrebbe un thread apposito per dibattere sull'argomento
ARANCIA
Forumer storico
E si come hai scritto è un bel problema
io per la verità avevo in mente la http://it.wikipedia.org/wiki/Regressione_lineare
per capire cosa influenza il prezzo della case Y
X1 reddito disponibile ( perché il mutuo qualcuno dovrà pagarlo)
X 2 indice di natalità ( + figli + case )
X3 tasso di crescita
X4 tasso d’interesse (userei il tasso medio praticato sui muti o meglio il costo del debito vedi polizze ecc KD)
ma chissà forse in qualche quaderno BDI ... è importante capire il funzionamento di un mercato per interpretare le info che si leggono ... (ora sai la scelta dell'avatar da cosa deriva
)Non prometto nulla ma se avrò il tempo ... (non sono cosi bravo
) Comunque grazie per le info
magari se vedo qualcosa metto sul thread
Ultima modifica:
hellboy
Forumer storico
vediamo l'aspetto demografico in maniera molto elementare e senza pretese.
un piccolo pensiero controcorrente ( anzichè costruire nuove case ristrutturare le esistenti ) -premetto che potete essere tranquillamente in disaccordo-
e una piccola analisi demografica che serve per inquadrare l'argomento.
c'è chi pensa che se la gente potesse spendere meno soldi per l'immobiliare ci sarebbero piu' soldi per altre spese ( vero )
ma anche l'immobiliare fa girare e non poco l'economia italiana
il mercato immobiliare, è molto importante, poiché l’acquisto di una casa, porta con sé anche una spesa per consumi non indifferente anche su tutto l'indotto.
poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora.
se invece anzichè sulla casa i soldi si spendono ( con un ricambio eccessivo direi consumistico ) sulle auto (quasi tutte straniere) sulle playstation, sulle tv lcd, sui telefonini, ecc. ecc. quasi tutti prodotti all'estero che economia facciamo girare ? quella tedesca o giapponese delle auto, quella coreana dell'elettronica ecc. ecc.
e poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora come per l'esempio delle case ?
oppure l'auto è dallo sfasciacarrozze, la plaistation e il telefonino in discarica ad inquinare ecc...
e in questo caso il capitale investito in beni sarebbe azzerato, mentre quelli che hanno speso primariamente sulla casa si ritroverebbero un bel capitale.
Limitandosi ad esaminare il solo comparto immobiliare un'idea sarebbe in questo momento di investire sulla ristrutturazione degli edifici degradati nelle zone sopratutto ad alta densità abitativa, (dove servono, per esplicitare) e limitare la costruzione di nuovi edifici solo dove è realmente e strettamente necessario.
facendo una piccola analisi demografica abbiamo
popolazione Italiana al 2010 60.626.442
totale numero famiglie 25.175.793
numero nuove famiglie (annuo) 270.751
numero permessi a costruire ( media ultima circa 150.000 annuo )
vedi grafico sotto abitazioni completate in italia e previste
abitazioni mediocri o pessime 5.527.213
abitazioni non pessime 21.741.667
patrimonio abitativo totale 27.268.880
necessità di abitazioni da ristrutturare 3.434.072
dunque abbiamo una disponibilità di 5.527.213 abitazioni da ristrutturare
per una necessità di 3.434.072
Il problema è che parte di queste case si trovano in zone di scarso interesse abitativo, mentre proprio dove vi è forte richiesta minore è la disponibilità.
ad esempio:
in calabria le abitazioni da ristrutturare sono il 33,9 %
in lombardia sono il 15,0 %
da notare che i nuovi nuclei familiari di circa 250.000 all'anno sono superiori ai permessi a costruire futuri e poichè parte dei permessi si riferiscono a zone con meno richiesta, lo sbilancio potrebbe interessare le aree a grande densità abitativa e grande richiesta, creando in un futuro non immediato (in contrasto con zone che si spopolano) tensioni abitative in quelle zone di maggior aggregazione.
un piccolo pensiero controcorrente ( anzichè costruire nuove case ristrutturare le esistenti ) -premetto che potete essere tranquillamente in disaccordo-
e una piccola analisi demografica che serve per inquadrare l'argomento.
c'è chi pensa che se la gente potesse spendere meno soldi per l'immobiliare ci sarebbero piu' soldi per altre spese ( vero )
ma anche l'immobiliare fa girare e non poco l'economia italiana
il mercato immobiliare, è molto importante, poiché l’acquisto di una casa, porta con sé anche una spesa per consumi non indifferente anche su tutto l'indotto.
poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora.
se invece anzichè sulla casa i soldi si spendono ( con un ricambio eccessivo direi consumistico ) sulle auto (quasi tutte straniere) sulle playstation, sulle tv lcd, sui telefonini, ecc. ecc. quasi tutti prodotti all'estero che economia facciamo girare ? quella tedesca o giapponese delle auto, quella coreana dell'elettronica ecc. ecc.
e poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora come per l'esempio delle case ?
oppure l'auto è dallo sfasciacarrozze, la plaistation e il telefonino in discarica ad inquinare ecc...
e in questo caso il capitale investito in beni sarebbe azzerato, mentre quelli che hanno speso primariamente sulla casa si ritroverebbero un bel capitale.
Limitandosi ad esaminare il solo comparto immobiliare un'idea sarebbe in questo momento di investire sulla ristrutturazione degli edifici degradati nelle zone sopratutto ad alta densità abitativa, (dove servono, per esplicitare) e limitare la costruzione di nuovi edifici solo dove è realmente e strettamente necessario.
facendo una piccola analisi demografica abbiamo
popolazione Italiana al 2010 60.626.442
totale numero famiglie 25.175.793
numero nuove famiglie (annuo) 270.751
numero permessi a costruire ( media ultima circa 150.000 annuo )
vedi grafico sotto abitazioni completate in italia e previste
abitazioni mediocri o pessime 5.527.213
abitazioni non pessime 21.741.667
patrimonio abitativo totale 27.268.880
necessità di abitazioni da ristrutturare 3.434.072
dunque abbiamo una disponibilità di 5.527.213 abitazioni da ristrutturare
per una necessità di 3.434.072
Il problema è che parte di queste case si trovano in zone di scarso interesse abitativo, mentre proprio dove vi è forte richiesta minore è la disponibilità.
ad esempio:
in calabria le abitazioni da ristrutturare sono il 33,9 %
in lombardia sono il 15,0 %
da notare che i nuovi nuclei familiari di circa 250.000 all'anno sono superiori ai permessi a costruire futuri e poichè parte dei permessi si riferiscono a zone con meno richiesta, lo sbilancio potrebbe interessare le aree a grande densità abitativa e grande richiesta, creando in un futuro non immediato (in contrasto con zone che si spopolano) tensioni abitative in quelle zone di maggior aggregazione.
Allegati
ARANCIA
Forumer storico
L'urlo di dolore dell'ance
Bè la casa è considerata un investimento ma se la tesi è perfar ripartire l’economia si devono far ripartire il mercato immobiliare le costruzioni se nel breve mi trovi d’accordo (salgono i prezzi con sollievo delle banche e dai costruttori ) nel lungo sono assolutamente in disaccordo non credo che il futuro di questo paese è trasformarlo in un grande residence magari per danaronsi Cinesi (a cui faremo da camerieri e bandanti) e un vecchio modo d'interpretare la crescita che secondo me non ha futuro.
La riqualificazioni del patrimonio esitente per me è da incentivare coniugandola con servizzi e efficienza energetica
Non mi convice l’equazione crescita prezzi se nuove famiglie > dei permessi a costruire ...
potrebbe andare bene se si chiarisce come nuove famiglie come vengono stimate?
Inoltre c’è considerare che le nuove famiglie non tutte andranno alla ricerca di nuove costruzioni alcune useranno le seconde case delle famiglie d’origine.
Sicuramente i prezzi potrebbero salire dove ci saranno tensioni demografiche per un maggior flussi verso i grandi centri vedi Roma ad esempio (vedi documento)
documento sicuramente di parte ma interessante
http://ww2.ance.it/docs/docDownload.aspx?id=4695
Buona lettura
vediamo l'aspetto demografico in maniera molto elementare e senza pretese.
un piccolo pensiero controcorrente ( anzichè costruire nuove case ristrutturare le esistenti ) -premetto che potete essere tranquillamente in disaccordo-
e una piccola analisi demografica che serve per inquadrare l'argomento.
c'è chi pensa che se la gente potesse spendere meno soldi per l'immobiliare ci sarebbero piu' soldi per altre spese ( vero )
ma anche l'immobiliare fa girare e non poco l'economia italiana
il mercato immobiliare, è molto importante, poiché l’acquisto di una casa, porta con sé anche una spesa per consumi non indifferente anche su tutto l'indotto.
poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora.
se invece anzichè sulla casa i soldi si spendono ( con un ricambio eccessivo direi consumistico ) sulle auto (quasi tutte straniere) sulle playstation, sulle tv lcd, sui telefonini, ecc. ecc. quasi tutti prodotti all'estero che economia facciamo girare ? quella tedesca o giapponese delle auto, quella coreana dell'elettronica ecc. ecc.
e poi dopo dieci/venti anni il capitale c'è ancora come per l'esempio delle case ?
oppure l'auto è dallo sfasciacarrozze, la plaistation e il telefonino in discarica ad inquinare ecc...
e in questo caso il capitale investito in beni sarebbe azzerato, mentre quelli che hanno speso primariamente sulla casa si ritroverebbero un bel capitale.
Limitandosi ad esaminare il solo comparto immobiliare un'idea sarebbe in questo momento di investire sulla ristrutturazione degli edifici degradati nelle zone sopratutto ad alta densità abitativa, (dove servono, per esplicitare) e limitare la costruzione di nuovi edifici solo dove è realmente e strettamente necessario.
Bè la casa è considerata un investimento ma se la tesi è perfar ripartire l’economia si devono far ripartire il mercato immobiliare le costruzioni se nel breve mi trovi d’accordo (salgono i prezzi con sollievo delle banche e dai costruttori ) nel lungo sono assolutamente in disaccordo non credo che il futuro di questo paese è trasformarlo in un grande residence magari per danaronsi Cinesi (a cui faremo da camerieri e bandanti) e un vecchio modo d'interpretare la crescita che secondo me non ha futuro.La riqualificazioni del patrimonio esitente per me è da incentivare coniugandola con servizzi e efficienza energetica
Non mi convice l’equazione crescita prezzi se nuove famiglie > dei permessi a costruire ...
potrebbe andare bene se si chiarisce come nuove famiglie come vengono stimate?
Inoltre c’è considerare che le nuove famiglie non tutte andranno alla ricerca di nuove costruzioni alcune useranno le seconde case delle famiglie d’origine.
Sicuramente i prezzi potrebbero salire dove ci saranno tensioni demografiche per un maggior flussi verso i grandi centri vedi Roma ad esempio (vedi documento)
documento sicuramente di parte ma interessante
http://ww2.ance.it/docs/docDownload.aspx?id=4695
Buona lettura
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