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Pring 13
(Pring, Investment Psychology Explained,13a puntata - la 12a si trova nel post #198 a pg 20.)
LA BOLLA IMMOBILIARE DELLA FLORIDA (Florida Land Boom)
Ciao e bentrovati. Ringrazio chi ha tenuto in vita il thread, soprattutto l’ottimo Franzo (i dettagli al prossimo post), ma mi sembra arrivato il momento di tornare al riassunto del libro di Pring. A complemento della parte dedicata all’Opinione Contraria, l’autore fa seguire varie pagine sulle caratteristiche delle bolle, a cominciare dalla descrizione della Bolla Immobiliare della Florida. Al testo di Pring aggiungo qualche altra notizia presa da “Il Grande Crollo” di Galbraith, che avevo riassunto in un altro forum.
Pring fa una riflessione fondamentale che vale per tutte le bolle. Una bolla non nasce a partire dal nulla, né tantomeno viene creata ad arte da qualche diabolico manipolatore, ma ha alla base “un’idea o un concetto rivoluzionario che offre la possibilità di enorme crescita e di facili e veloci profitti”. L’autore scrive nel 1993, ma la definizione si adatta perfettamente anche alla bolla del 2000 -la cosiddetta Internetmania- generata da un’innovazione che senza dubbio ha cambiato profondamente la vita di tutti (fra l’altro, senza Internet non staremmo qui a chiacchierare). Soltanto in un secondo momento il rialzo dei prezzi -inizialmente giustificato dalla forza dell’innovazione- perde di vista la realtà. Allora le bolle passano alla fase di autoalimentazione, quando non si acquista più un’azione per il suo valore intrinseco attuale o futuro, ma solo per la convinzione che ci sarà “qualcuno più stupido di noi” -come diceva Galbraith- pronto ad comprare le nostre azioni a un prezzo ancora più delirante… fino ad arrivare all’ultima fase della bolla in cui ai prezzi folli si aggiungono episodi di vera e propria truffa.
Intorno al 1920, il benessere crescente e il miglioramento delle comunicazioni ferroviarie fecero aumentare a dismisura il numero delle persone agiate che amavano trascorrere l’inverno nel clima mite di Miami e Palm Beach. Cominciarono così gli acquisti di terreni per costruire appartamenti e ville per i tanti americani che desideravano trasferirsi in Florida per passarvi i mesi freddi oppure gli anni della pensione. Quindi le motivazioni alla base della speculazione apparivano molto ragionevoli… Da una parte, i prezzi dei terreni erano ancora bassi, inferiori alla media nazionale, dall’altra c’era una forte richiesta che presumibilmente sarebbe aumentata in futuro. Per di più, non mancava il fattore-scarsità, che aggiunge sempre attrattiva alle grandi “occasioni”… Infatti la fascia subtropicale degli USA è relativamente piccola e questo lasciava sperare in un’inesauribile spirale di incremento dei prezzi, data la pressione della domanda.
Ben presto lo sviluppo immobiliare della Florida prese un andamento vertiginoso… La popolazione dello stato crebbe del 25% in soli tre anni -dal 1923 al 1926- mentre a Miami prosperavano ben 2000 agenzie immobiliari con 25.000 impiegati, un numero spropositato per una città di 75.000 abitanti. L’incremento dei prezzi dei terreni fu ancora più spettacolare. A Miami venne venduto a 150.000 dollari un lotto che pochi anni prima era costato appena 800 dollari…
Le leggi della Florida sulle compravendite immobiliari erano estremamente snelle e prevedevano la facoltà di cedere ad altri il compromesso, mentre il saldo poteva essere pagato dopo un certo tempo. Questa possibilità, unita al rialzo incessante dei prezzi, richiamò l’attenzione degli speculatori puri, che sfruttarono a fondo la leva consentita dal fatto che in genere l’anticipo richiesto era del 10%. Si arrivò così a un vero e proprio trading veloce sull’ immobiliare… i prezzi potevano quadruplicare nel giro di una settimana!
Come sempre succede, al culmine della bolla si unirono alla speculazione diversi autentici truffatori (ne abbiamo visti anche nel 2000…). Si occupò della Florida persino il più grande specialista di frodi della storia americana -Charles Ponzi, di origini romagnole- tuttora ben noto per l’espressione “Ponzi scheme”, usata negli USA per definire le catene di Sant’Antonio finanziarie. Charles Ponzi si mise a vendere dei lotti “vicino a Jacksonville” che in realtà si trovavano a 104 km da quella città… mentre altri terreni venivano definiti “a non più di km 1,2 dal centro della città di Nettie in rapido sviluppo”. In questo caso la distanza era vera… peccato che la città di Nettie esistesse solo sulle carte degli architetti, come progetto…
L’enorme afflusso di materiali di costruzione fece salire le tariffe dei trasporti ferroviari, coinvolgendo tutte le merci con pesanti riflessi sul costo della vita, ormai a livelli tali da spaventare molti americani desiderosi di trasferirsi in Florida. Un inverno molto freddo e un’estate insopportabilmente torrida -insieme ai due terribili uragani del 1926- allontanarono anche gli ultimi estimatori di quel “paradiso terrestre”. Gli immobili non trovavano più un compratore nemmeno a pagarlo, e i prezzi subirono una caduta verticale. Al solito, la leva amplificò gli effetti del crollo, perché le banche vendevano a tutto spiano nel disperato tentativo di recuperare i mutui concessi troppo generosamente in base ai prezzi iper-gonfiati di case e terreni. Nonostante tutti i tentativi di arginare il disastro, la bolla si sgonfiò completamente, così nel 1928 molti agricoltori poterono ricomprare i terreni già di loro proprietà a prezzi più bassi di quelli a cui li avevano venduti all’inizio della bolla, senza contare i molti passaggi di mano avvenuti a prezzi infinitamente superiori.
Purtroppo l’esito catastrofico del Florida Land Boom insegnò ben poco agli americani, che pochissimo tempo dopo si gettarono con entusiasmo suicida nella gigantesca bolla azionaria del 1929.
(fine della 13a puntata)
(Pring, Investment Psychology Explained,13a puntata - la 12a si trova nel post #198 a pg 20.)
LA BOLLA IMMOBILIARE DELLA FLORIDA (Florida Land Boom)
Ciao e bentrovati. Ringrazio chi ha tenuto in vita il thread, soprattutto l’ottimo Franzo (i dettagli al prossimo post), ma mi sembra arrivato il momento di tornare al riassunto del libro di Pring. A complemento della parte dedicata all’Opinione Contraria, l’autore fa seguire varie pagine sulle caratteristiche delle bolle, a cominciare dalla descrizione della Bolla Immobiliare della Florida. Al testo di Pring aggiungo qualche altra notizia presa da “Il Grande Crollo” di Galbraith, che avevo riassunto in un altro forum.
Pring fa una riflessione fondamentale che vale per tutte le bolle. Una bolla non nasce a partire dal nulla, né tantomeno viene creata ad arte da qualche diabolico manipolatore, ma ha alla base “un’idea o un concetto rivoluzionario che offre la possibilità di enorme crescita e di facili e veloci profitti”. L’autore scrive nel 1993, ma la definizione si adatta perfettamente anche alla bolla del 2000 -la cosiddetta Internetmania- generata da un’innovazione che senza dubbio ha cambiato profondamente la vita di tutti (fra l’altro, senza Internet non staremmo qui a chiacchierare). Soltanto in un secondo momento il rialzo dei prezzi -inizialmente giustificato dalla forza dell’innovazione- perde di vista la realtà. Allora le bolle passano alla fase di autoalimentazione, quando non si acquista più un’azione per il suo valore intrinseco attuale o futuro, ma solo per la convinzione che ci sarà “qualcuno più stupido di noi” -come diceva Galbraith- pronto ad comprare le nostre azioni a un prezzo ancora più delirante… fino ad arrivare all’ultima fase della bolla in cui ai prezzi folli si aggiungono episodi di vera e propria truffa.
Intorno al 1920, il benessere crescente e il miglioramento delle comunicazioni ferroviarie fecero aumentare a dismisura il numero delle persone agiate che amavano trascorrere l’inverno nel clima mite di Miami e Palm Beach. Cominciarono così gli acquisti di terreni per costruire appartamenti e ville per i tanti americani che desideravano trasferirsi in Florida per passarvi i mesi freddi oppure gli anni della pensione. Quindi le motivazioni alla base della speculazione apparivano molto ragionevoli… Da una parte, i prezzi dei terreni erano ancora bassi, inferiori alla media nazionale, dall’altra c’era una forte richiesta che presumibilmente sarebbe aumentata in futuro. Per di più, non mancava il fattore-scarsità, che aggiunge sempre attrattiva alle grandi “occasioni”… Infatti la fascia subtropicale degli USA è relativamente piccola e questo lasciava sperare in un’inesauribile spirale di incremento dei prezzi, data la pressione della domanda.
Ben presto lo sviluppo immobiliare della Florida prese un andamento vertiginoso… La popolazione dello stato crebbe del 25% in soli tre anni -dal 1923 al 1926- mentre a Miami prosperavano ben 2000 agenzie immobiliari con 25.000 impiegati, un numero spropositato per una città di 75.000 abitanti. L’incremento dei prezzi dei terreni fu ancora più spettacolare. A Miami venne venduto a 150.000 dollari un lotto che pochi anni prima era costato appena 800 dollari…
Le leggi della Florida sulle compravendite immobiliari erano estremamente snelle e prevedevano la facoltà di cedere ad altri il compromesso, mentre il saldo poteva essere pagato dopo un certo tempo. Questa possibilità, unita al rialzo incessante dei prezzi, richiamò l’attenzione degli speculatori puri, che sfruttarono a fondo la leva consentita dal fatto che in genere l’anticipo richiesto era del 10%. Si arrivò così a un vero e proprio trading veloce sull’ immobiliare… i prezzi potevano quadruplicare nel giro di una settimana!
Come sempre succede, al culmine della bolla si unirono alla speculazione diversi autentici truffatori (ne abbiamo visti anche nel 2000…). Si occupò della Florida persino il più grande specialista di frodi della storia americana -Charles Ponzi, di origini romagnole- tuttora ben noto per l’espressione “Ponzi scheme”, usata negli USA per definire le catene di Sant’Antonio finanziarie. Charles Ponzi si mise a vendere dei lotti “vicino a Jacksonville” che in realtà si trovavano a 104 km da quella città… mentre altri terreni venivano definiti “a non più di km 1,2 dal centro della città di Nettie in rapido sviluppo”. In questo caso la distanza era vera… peccato che la città di Nettie esistesse solo sulle carte degli architetti, come progetto…
L’enorme afflusso di materiali di costruzione fece salire le tariffe dei trasporti ferroviari, coinvolgendo tutte le merci con pesanti riflessi sul costo della vita, ormai a livelli tali da spaventare molti americani desiderosi di trasferirsi in Florida. Un inverno molto freddo e un’estate insopportabilmente torrida -insieme ai due terribili uragani del 1926- allontanarono anche gli ultimi estimatori di quel “paradiso terrestre”. Gli immobili non trovavano più un compratore nemmeno a pagarlo, e i prezzi subirono una caduta verticale. Al solito, la leva amplificò gli effetti del crollo, perché le banche vendevano a tutto spiano nel disperato tentativo di recuperare i mutui concessi troppo generosamente in base ai prezzi iper-gonfiati di case e terreni. Nonostante tutti i tentativi di arginare il disastro, la bolla si sgonfiò completamente, così nel 1928 molti agricoltori poterono ricomprare i terreni già di loro proprietà a prezzi più bassi di quelli a cui li avevano venduti all’inizio della bolla, senza contare i molti passaggi di mano avvenuti a prezzi infinitamente superiori.
Purtroppo l’esito catastrofico del Florida Land Boom insegnò ben poco agli americani, che pochissimo tempo dopo si gettarono con entusiasmo suicida nella gigantesca bolla azionaria del 1929.
(fine della 13a puntata)
