ricpast
Sono un tipo serio
Buon anno a tutti.
Ho letto questa discussione dall' inizio e la trovo molto molto interessante, complimenti a tutti.
Vorrei chiedere dei chiarimenti
( anche dal fatto che i primi post di tale discussione sono del lontano 2010 ).
Ho letto bene la distinzione tra beni ad uso residenziali e ad uso strumentale.
Cosa si può dedurre e cosa no.
Ma un utente ( mari ) ha scritto che è riuscito a dedurre tramite ammortamento appartamenti ad uso residenziale dati in locazione a terzi con una modifica alla ragione sociale della società da lui messa su ( società non immobiliare quindi generica? ) è corretto? diventando beni strumentali per destinazione.
Insomma se una persona fisica avesse uno stabile intero intestato ad esso e decidesse di aprire una società ( non immobiliare ) con la stessa ragione sociale e mettesse in pancia tale palazzina ad uso residenziale, la dedurrebbe dall' imponibile tramite ammortamento? 3% annuo???? Scusate ma se fosse così con altri scarichi per esempio leasing, compenso amministratore... non si pagherebbe quasi nulla in tasse. O se alcuni alloggi fossero sfitti? su andrebbe a credito??? Forse ho capito male! E cosa importante tale ammortamento su che base è calcolato? sul valore della palazzina?
Ha aggiunto che la gestione la messa come costi! Gestione inteso costi di manutenzione ordinaria o costi di manutenzione straordinaria? Tutti anch'essi deducibili dall'imponibile? Scusatemi tutte queste domande.
Tutti i costi relativi ad un immobile non strumentale (nè per natura nè per destinazione) in pancia ad una società non sono deducibili.
Civilisticamente si deve ovviamente comunque procedere ad ammortizzare il cespite ma in sede di dichiarazione dei redditi tale componente negativa di reddito (assieme a tutti gli altri costi sostenuti relativamente a tale immobile) verrà ripresa e tassata in quanto non riferibile all'attività dell'impresa (visto che ipotizziamo una società non immobiliare).
L'utente probabilmente confondeva il piano civilistico con quello fiscale...
Quindi sicuramente bisogna ipotizzare una società avente nell'oggetto sociale l'attività immobiliare (declinata nelle varie tipologie) oppure operare solo su immobili strumentali per natura.
Il valore che viene ammortizzato solitamente è il COSTO STORICO ovvero il costo di acquisizione del cespite o di costruzione comprensivo di tutti gli oneri accessori ad esso riferibili (ad esempio una ristrutturazione complessiva e straordinaria di fatto realizza una rivalutazione del cespite in quanto tali costi dovrebbero essere capitalizzati per poi procedere al loro ammortamento).
Altro aspetto interessante che non abbiamo mai toccato è:
quando si può iniziare a configurare una "attività di impresa" se nel mercato immobiliare si intende operare come persona fisica?
E' un tasto molto delicato al quale forse è meglio rifarsi alla giurisprudenza fiscale in merito.
Vi faccio infatti una domanda:
se una persona fisica compra, ristruttura e vende 2 appartamenti nel corso di 1 anno è passibile di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate di svolgere una attività imprenditoriale?
E se compra, ristruutua e e vende 3 appartamenti?
E con 4?
E se fosse disoccupata o invece dipendente cambierebbe qualcosa?
