Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast!

[ricpast]

probabile che non abbia capito nulla ma quindi una persona che ha 15 appartamenti, per dire, e li affitta si troverebbe ad avere immobili patrimonio, con quindi la minor convenienza dal punto di vista fiscale, è corretto?

Gli appartamenti sono immobili adibiti ad uso abitativo e quindi non possono essere considerati IMMOBILI STRUMENTALI all'esercizio dell'impresa e quindi NESSUN COSTO PUO' ESSERE DEDOTTO.

E' difficile che la strada della società possa effettivamente risultare premiante per tale tipologia di immobili data anche l'introduzione della cedolare secca.

Bisogna cmq valutare se e quanti di tali immobili abitativi possono rientrare nella tipologia di IMMOBILI MERCE; valutare e raffrontare il canone con la rendita catastale rivalutata. Alcuni calcoli e stime conviene secondo me cmq farli per un numero simile di immobili.


Al riguardo io credo che una delle prime affermazioni generali che bisogna fare è che:

LA SCELTA DI COSTITUIRE UNA SOCIETA' PER LA GESTIONE DEL PROPRIO PATRIMONIO IMMOBILIARE DEVE ESSERE FATTA NELL'OTTICA DI MEDIO- LUNGO TERMINE E NELL'OTTICA DI CRESCITA.

Costituire una società rappresenta sempre e comunque una scelta di tipo IMPRENDITORIALE e quindi non solo di mantenimento e gestione di un determinato status quo.

 

[ricpast]

Come prima tabella per iniziare qualche ragionamento in merito vi posto questi 4 numeri:

I valori dell'immobile sono gli stessi solo che cambia la categoria catastale (da A/7 e quindi NON STRUMENTALE a A/10 e quindi STRUMENTALE PER NATURA).

Come potete vedere, nel caso di bene strumentale, la società proprietaria può portarsi in deduzione dall'imponibile sia i costi annui annessi all'immobile (che ho stimato a 500 euro) sia la quota di ammortamento annua dell'immobile (che ho stimato al 3% per gli anni successivi al primo).

Attenzione che questa prima tabella vuole essere solo un primo spunto di riflessione!

Riprendo subito la tabella postata per sottolineare l'importanza che riveste anche il comprendere bene la differenza tra aspetto ECONOMICO ed aspetto FINANZIARIO, soprattutto nel momento in cui iniziamo a paragonare la posizione di persona fisica con quella di persona giuridica (una società di capitali in qs caso).

Infatti, mentre per la persona fisica (PF) i 2 aspetti tendono di fatto a coincidere o quasi, per la persona giuridica (PG) i 2 aspetti vanno valutati separatamente e analizzati approfonditamente anche in prospettiva.

Vi basti riflettere sul concetto di AMMORTAMENTO che è tipicamente economico (di origine ovviamente fiscale) ma che non ha di fatto alcun legame con l'aspetto finanziario.

Proprio tale profonda dicotomia delle PG ci porta tranquillamente ad affermare che:

la scelta di costituire una società difficilmente potrà essere presa da coloro i quali utilizzano le entrate da locazioni principalmente per sostenere le spese di mantenimento proprio e della loro famiglia.

Questo perchè i redditi che incassa la PG non sono liberamente e profittevolmente utilizzabili dai soci della PG (fosse anche uno solo il socio) per le svariate esigenze quotidiane.

Esempio classico: se sono il socio unico di una srl immobiliare e uso la carta di credito aziendale per fare la spesa al supermarket ben difficilmente tale costo mi verrà riconosciuto deducibile e quindi sui 100 euro usati per la spesa dovrò pagarci le tasse (mettiamo che per una srl tra IRE e IRAP il fardello complessivo fiscale si aggiri sul 35-40%) e quindi mi verrà a costare 135-140 euro.....

Ritornando sull'aspetto ECONOMICO c'è invece da dire che la scelta della società può essere premiante per tutte quelle spese che, fiscalmente, sono deducibili dal reddito d'impresa e che anche una persona fisica qualunque deve sostenere:
- l'automobile
- il pc
- ecc.

L'IVA è un'altra questione dalla quale emerge chiaramente la dicotomia tra aspetto ECONOMICO e FINANZIARIO.

 

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Concetto di ammortamento


Approfondiamo subito il concetto di ammortamento delle società aventi ad oggetto la gestione di immobili mettendo dei paletti fissi.

L'aliquota di ammortamento ordinaria da applicare al costo storico degli immobili STRUMENTALI è pari al 3%.
Tale aliquota è pari alla metà e cioè l' 1,50% per il primo anno nel quale si è divenuti proprietari.


Infatti, nella Risoluzione n. 56/E del 09/04/2004:
http://www.marchegianionline.net/norme/RM_56_2004.pdf
si legge testualmente che (vedere ultima pagina del pdf):

(...) Si osserva che il coefficiente di ammortamento fissato per gli immobili strumentali di proprietà delle società immobiliari è stabilito nella tabella del d.m. 31 dicembre 1988, nella sezione attività non precedentemente specificate, al punto 2) altre attività, alla voce edifici. Tale coefficiente è determinato nella misura del 3% (...)​

La stessa risoluzione di cui sopra si esprime su un concetto importante ovvero che: non rileva la circostanza che la società utilizzatrice del bene operi in un settore di attività diverso.

Queste sono quindi le aliquote cui bisogna fare riferimento per le società immobiliari (D.M. 31/12/1988):

2. - Altre attivita'
Edifici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3%
Fabbricati destinati alla grande distribuzione . . . . . . . . 6%
Costruzioni leggere (tettoie, baracche, ecc.) . . . . . . . . 10%
Impianti e mezzi di sollevamento, carico e scarico, pesatura, ecc.
7,5%
Macchinari, apparecchi e attrezzature varie (compreso frigorifero,
impianto di condizionamento e distributore automatico . . . . 15%
Stigliatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10%
Arredamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15%
Banconi blindati o con cristalli blindati . . . . . . . . . . 20%
Impianti di allarme, di ripresa fotografica, cinematografica e
televisiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30%
Impianti interni speciali di comunicazione e telesegnalazione
25%
Impianti destinati al trattamento ed al depuramento delle acque, fumi
nocivi, ecc. mediante impiego di reagenti chimici . . . . . . 15%
Mobili e macchine ordinarie d'ufficio . . . . . . . . . . . . 12%
Macchine d'ufficio elettronimeccaniche ed elettroniche compresi i
computers e i sistemi telefonici elettronici . . . . . . . . 20%
Autoveicoli da trasporto (autoveicoli pesanti in genere, carrelli
elevatori, mezzi di trasporto interno, ecc.) . . . . . . . . 20%​

Autovetture, motoveicoli e simili . . . . . . . . . . . . . . 25%

http://www.regione.vda.it/internaz/politica/interreg3/Medocc/pdf/DM_31_dicembre_1988.pdf

 

[ricpast]

L'IVA

L'IVA è un'altra questione dalla quale emerge chiaramente la dicotomia tra aspetto ECONOMICO e FINANZIARIO.

Esempio eclatante dell'IVA:

nelle perizie e negli avvisi di vendita di immobili nelle aste da procedure di FALLIMENTO viene sempre ricordato che il passaggio di proprietà sarà soggetto all'IVA (proprio perchè si tratta di un fallimento ovvero dove la parte che si spossesserà del bene è una PG per quanto in stato di fallimento e liquidazione).

Orbene, se compro da PF l'IVA la pago e stop ma se sono una PG la posso quantomeno dedurre (ovviamente devo pagarla anche in questo caso) - sempre che, ben inteso, stiamo parlando di bene immobile STRUMENTALE.

Per quanto riguarda quindi gli immobili provenienti da aste di procedure fallimentari il vantaggio ad operare come società c'è.

 

[messimo]

qundi ric dalla tabella si evince che chi possiede pochi appartamenti, e usa i canoni per spese di famiglia, farà bene ad operare come persona fisica ed usare la cedolare secca??? ho capito bene???



PER RIC: per favore, se puoi, quando inserisci le tabelle fa che non superino lo schermo in orizontale, grazie

 

[ricpast]

qundi ric dalla tabella si evince che chi possiede pochi appartamenti, e usa i canoni per spese di famiglia, farà bene ad operare come persona fisica ed usare la cedolare secca??? ho capito bene???

Direi che in tale situazione è difficile pensare che possa essere premiante la scelta della società.

 

[messimo]

Direi che in tale situazione è difficile pensare che possa essere premiante la scelta della società.

ma il fatto di scegliere la societa, anziche operare come persona fisica, non porta vantaggi dal lato privacy????

 

[ricpast]

ma il fatto di scegliere la societa, anziche operare come persona fisica, non porta vantaggi dal lato privacy????

azz...messimo alle 4 di mattina posti?!


lato privacy dici.....?
mah...sinceramente non mi sembra uno degli aspetti maggiormente rilevanti....diciamo che se uno si và ad informare al catasto (o meglio: in conservatoria visto che è lei che attesta la proprietà di un immobile) in effetti vedrà il nome della società e non il tuo nome...

Se comunque fosse interessato a vedere chi c'è dietro tale società basta che vada in camera di commercio a farsi una visura camerale e lì il tuo nome verrebbe fuori.

Come mai mi parli di privacy?

 

[messimo]

azz...messimo alle 4 di mattina posti?!


lato privacy dici.....?
mah...sinceramente non mi sembra uno degli aspetti maggiormente rilevanti....diciamo che se uno si và ad informare al catasto (o meglio: in conservatoria visto che è lei che attesta la proprietà di un immobile) in effetti vedrà il nome della società e non il tuo nome...

Se comunque fosse interessato a vedere chi c'è dietro tale società basta che vada in camera di commercio a farsi una visura camerale e lì il tuo nome verrebbe fuori.

Come mai mi parli di privacy?

e si alle 4 ric, dannate zanzare....

era un'idea quella della società per potere operare alle aste giudiziarie in maniera piu "coperta", meno personale... ma come al solito se uno vuole sapere una cosa la viene a sapere cmq

ciao ric

 

[ginopelo]

grazie ric della tabella, avrebbe quindi senso creare una società se acquistassi immobili da locare con finalità non abitative per dedurre l'ammortamento.
Ma se acquistassi civili abitazioni da ristrutturare, quindi merce, non potrei cmq affittarli? Altrimenti per l'ammortamento mi richiederebbe tenere fermo l'immobile un anno..
E ultimo quesito (per ora) come chiedeva messimo, sarebbe quindi + utile operare nelle aste come società per dedurre le spese di ripristino dell'immobile.. con immobile comprato all'asta sarebbero deducibili anche le spese legali legate all'eventuale causa contro l'occupante?