Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast!

[paziente]

Buondì a tutti.
Allora, dopo un periodo piuttosto incasinato ho ora tempo di occuparmi delle cose venali e direi che questi thread li trovo parecchio interessanti.
Buttiamo sul piatto il mio caso.
Io son possessore di immobili e in + ho un reddito da dipendente.
Al momento la tassazione è esagerata e stronca i guadagni che si possono ottenere con gli affitti, in quanto si sommano al mio reddito da dipendente.
Nonché la morosità sta aumentando a causa della congiuntura economica.
Con la cedolare secca le cose potrebbero cambiare, ma, imho, aumenteranno l’ICI, per cui da qualche parte ci fregano.

Stavo pensando di creare un società, per cercare in qualche modo di abbattere le tasse e magari ampliare il numero di immobili in mio possesso.
Volevo giusto sentire il commercialista per vedere se la cosa aveva dei riscontri positivi.

Quindi parto da una totale ignoranza sulla convenienza o meno della cosa.
Per cui faccio domande anche piuttosto stupide, ma meglio che rimanere nella totale ignoranza.

Mettiamo che io fondi questa società.
La prima cosa da fare sarebbe valutare se ho una convenienza a farlo.
Diciamo che ipoteticamente io metta in questa società una rendita da affitto di 12000€ annui.
Fosse tassato ora come persona fisica sarebbe tassata al 38%.
Per cui tasse per 3876€.


Ora come società cosa accadrebbe?
Per esempio devo comprare la macchina, userei la mia casa come ufficio (uso promiscuo) e inoltre vorrei reinvestire i soldi per l’acquisto.
Riesco a sfruttare sicuramente l’acquisto della macchina per abbatter l’imponibile, ma tutto il resto?

Inoltre mi par di capire che la miglior scelta sarebbe il possesso di immobili strumentali, ma da una parte leggo che posson esser locati dall’altra che devon esser ad uso della società in sostanza nn ho capito bene.


Mettiamo sul piatto della bilancia che sarebbero immobili comprati per diversificare l’investimento e proteggermi da future inflazioni & co.


Per cui sarebbero affittati.
Grazie e scusate la prolissità
Ciao, ciao

 

[ricpast]

grazie ric della tabella, avrebbe quindi senso creare una società se acquistassi immobili da locare con finalità non abitative per dedurre l'ammortamento.
Ma se acquistassi civili abitazioni da ristrutturare, quindi merce, non potrei cmq affittarli? Altrimenti per l'ammortamento mi richiederebbe tenere fermo l'immobile un anno..
E ultimo quesito (per ora) come chiedeva messimo, sarebbe quindi + utile operare nelle aste come società per dedurre le spese di ripristino dell'immobile.. con immobile comprato all'asta sarebbero deducibili anche le spese legali legate all'eventuale causa contro l'occupante?

Bene, mi piace davvero che cominciamo a confrontarci.
E ripeto: confrontarci.
sottolineo questo perchè l'intento di qs 3d non è INSEGNARE (ringrazio messimo per la considerazione ma gli chiederei di togliere dal titolo quel "le lezioni del prof ricpast") visto che, a parte la mia formazione economica e la mia esperienza data da quasi 10 anni di presenza nell'amministrazione di una spa, non sono un commercialista nè tantomeno sono titolare di una società immobiliare.

Confrontiamoci e magari portiamo le ns esperienze dirette.


fatta qs premessa passo a tentare una replica al buon ginopelo:

Perdonami gino (o pelo? ),
ma faccio un'ulteriore premessa generale:

IN LINEA GENERALE, a livello fiscale, un'azienda ha l'interesse ad anticipare i costi (deducibili ben inteso) e ritardare i ricavi.
Il fine di tale "regola" è quella di posticipare il pagamento delle imposte (in valore assoluto le pagherò cmq ma avere in tasca gli X euro di tasse per 1 anno è un guadagno...il tempo è denaro ).

Quanto detto sopra deve essere equilibrato dalla considerazione che vede una società (qualsiasi società ma ancor di più una piccola società immobiliare) nell’esigenza di dover ricorrere alla leva finanziaria ovvero all’indebitamento e le banche, si sa, non sono assai propense a concedere credito a chi finisce in perdita regolarmente o anche solo 2 esercizi consecutivi….

Ergo: finire in pareggio sì, piccola perdita ok ma sempre attenzione.

Perché dico questo?

Perché, per ricollegarmi alle questioni sollevate da ginopelo, potrebbe rivelarsi utile per una società immobiliare avere nel proprio portafoglio sia immobili STRUMENTALI che MERCE.
Infatti gli immobili merce non vengono ammortizzati e quindi non generano COSTI per il solo fatto di esserne proprietari (mi riferisco alle quote di ammortamento).
Gli immobili strumentali invece vengono ammortizzati.

Ritengo, ma mi piacerebbe avere qualche conforto da qualche utente, che nel momento in cui inizio a trattare contabilmente e fiscalmente un immobile come, ad esempio, merce allora dovrò avere validi motivi per poi cambiare impostazione negli anni successivi ed iniziare a trattarlo come immobile strumentale (sempre che esso possa essere considerato tale e quindi, per definizione ciò non può succedere per le abitazioni).

Proviamo a fare un esempio:
- Società immobiliare con forte disponibilità liquida (perché magari proviene da una dismissione fatta nell’esercizio precedente) e quindi nella possibilità di non ricorrere all’indebitamento;
- Compra un appartamento ad uso abitazione da un fallimento (si deduce l’IVA – non sono sicuro…); acquisisce cioè un immobile NON STRUMENTALE (né per natura né per destinazione).
- Ristruttura l’immobile nell’ottica di aumentarne il valore commerciale di vendita
- La società affitta l’immobile a studenti (utilizzando le forme contrattuali previste dalla legge che, come visto sopra per quanto riguarda l’interpretazione fiscale, si configurerebbero come LOCAZIONI TEMPORANEE)
In tale contesto la società si troverebbe nella situazione di poter considerare l’immobile come MERCE per quanto esso venga affittato perché le locazioni si configurano appunto come temporanee.

Una società potrebbe decidere di prendere tale decisione per:
- Investire la propria disponibilità liquida;
- Non pesare sul conto economico a livello di costi dato che le spese sostenute per la ristrutturazione potrebbero (sempre che esse abbiano una determinata natura!) essere capitalizzate e quindi andrebbero ad aumentare il valore storico a bilancio dell’immobile che, a sua volta, non genererebbe costi sottoforma di ammortamento in quanto avrebbe la natura di immobile merce.

Aggiungiamo, nell’esempio, che la società abbia in pancia altri immobili (strumentali) per i quali, nello stesso esercizio di analisi pensa di utilizzare parte della disponibilità liquida per effettuare ristrutturazioni che non comportano capitalizzazione ma che andrebbero direttamente a costo.

Comprando all’asta quell’immobile non strumentale la società troverebbe forse un profittevole modo (sempre che il prezzo spuntato in asta sia interessante, ben inteso!) per investire il proprio eccesso di liquidità senza dover necessariamente pesare sul conto economico di quell’esercizio. I costi infatti potrebbero venir fuori proprio per i lavori da effettuarsi sugli immobili strumentali ulteriori che avrebbe in pancia.

Spero di essere stato chiaro….

Questo per dire che non è poi così detto che una società sia necessariamente interessata ad investire in immobili strumentali. In determinate condizioni anche un investimento in immobili merce può rivelarsi un’ottima scelta imprenditoriale.

Che ne dite?

Riguardo all’ultimo quesito di ginopelo mi rifaccio alla regola generale: se l’immobile è strumentale tutte le spese relative ad esso (comprese le spese legali per cause ad esso legate) sono deducibili. Se l’immobile non è strumentale la deducibilità non c’è….forse ci può stare la capitalizzazione della spesa se l’immobile è merce ma non sono così ceto per questo tipo di spesa….di solito la capitalizzazione è consentita per le spese che impattano direttamente sul VALORE dell’immobile quindi su 2 piedi ti direi che magari per una causa intentata per rendere disponibile l’immobile (tipo quella che dovresti intenare tu nel caso di cui ci hai parlato in altro 3d ) allora si può pensare di capitalizzare….ma è da valutare caso per caso guardando la natura della causa legale….

 

[porchetto]

Si certo.
Porchetto opera come persona fisica e opera su determinati immobili (storici) per scelte di tipo fiscale e perchè vengono abbattuti determinati costi.

Io qui intendo partire provando ad identificare quali sono i punti (soprattutto dal punto di vista FISCALE) sui quali bisogna soffermarsi per valutare la convenienza o meno di aprire una società per investire in immobili oppure se continuare ad operare come persona fisica.

Come potrai leggere sopra già subito emergono molti punti di interesse che portano l'attenzione anche sulla TIPOLOGIA DI IMMOBILE.

ric opero come persona fisica per gli immobili da reddito, attualmente a reddito possiedo solo immobili storici che hanno vantaggi fiscali e non solo.
Poi sinceramente mi sono rotto le OO di gestire ragazzine che studiano e mi assillano con i loro problemi, è vero che i rendimenti che ottengo sono alti ma una buona componente è lavoro, gestisco e seleziono direttamente i conduttori spuntando il massimo che posso, le agenzie se ne fregano, ancor più negli affitti che nelle vendite per loro l'importante è affittare non spuntare il massimo possibile per i proprietari.
così mi passo luglio a Perugia a vedere tante potenziali inquiline, per passare magari per un avido sfruttatore , c'è un mio amico che scrive qui e che penso che mi legga che mi è venuto a trovare, e a lui una dolce fanciullina è arrivata a pietire di poter rimanere nella casa, nessuno sa ceh quella minuta e dolce ragazza poi si trasformava in megera che litigava con tutte le coinquiline....
(scusate lo sfogo)...


Per il trading opero con una srl che è la società operativa che costruisce e valorizza gli immobili.
Per questo tipo di attività consiglio assolutamente una srl che ha costi non dissimili da quelli di società di persone ma offre garanzie di tutt'altra portata

per altro sto studiando in questi tempi la strategia migliore per segregare il patrimonio e un argomento di estremo interesse è il trust

____

Comunque come si vede dalle ore alle quali scrivo effettivamente sono un pochetto sotto pressione, comunque RIC questo 3d grazie al tuo contributo è pregevole, rilancio qui l'idea di occupare sull'argomento una porzione dell'incontro di Titignano, unendo il 3d sul trading (che vorrei comunque portare avanti) a questo e ad altri come tutto il discorso sulle aste può uscire un buon lavoro
tra l'altro anche sul FOL chissà perchè la sezione immobiliare è stata generata da un 3d della sezione obbligazionaria (i due campi di investimento sono contigui)

(speriamo che qualcuno non se ne appropri) ma sarebbe comunque interessante collazionare in un libro poi magari possiamo vendere corsi da migliaia di euro

 

[ricpast]

ric opero come persona fisica per gli immobili da reddito, attualmente a reddito possiedo solo immobili storici che hanno vantaggi fiscali e non solo.
Poi sinceramente mi sono rotto le OO di gestire ragazzine che studiano e mi assillano con i loro problemi, è vero che i rendimenti che ottengo sono alti ma una buona componente è lavoro, gestisco e seleziono direttamente i conduttori spuntando il massimo che posso, le agenzie se ne fregano, ancor più negli affitti che nelle vendite per loro l'importante è affittare non spuntare il massimo possibile per i proprietari.
così mi passo luglio a Perugia a vedere tante potenziali inquiline, per passare magari per un avido sfruttatore , c'è un mio amico che scrive qui e che penso che mi legga che mi è venuto a trovare, e a lui una dolce fanciullina è arrivata a pietire di poter rimanere nella casa, nessuno sa ceh quella minuta e dolce ragazza poi si trasformava in megera che litigava con tutte le coinquiline....
(scusate lo sfogo)...


Per il trading opero con una srl che è la società operativa che costruisce e valorizza gli immobili.
Per questo tipo di attività consiglio assolutamente una srl che ha costi non dissimili da quelli di società di persone ma offre garanzie di tutt'altra portata

per altro sto studiando in questi tempi la strategia migliore per segregare il patrimonio e un argomento di estremo interesse è il trust

____

Comunque come si vede dalle ore alle quali scrivo effettivamente sono un pochetto sotto pressione, comunque RIC questo 3d grazie al tuo contributo è pregevole, rilancio qui l'idea di occupare sull'argomento una porzione dell'incontro di Titignano, unendo il 3d sul trading (che vorrei comunque portare avanti) a questo e ad altri come tutto il discorso sulle aste può uscire un buon lavoro
tra l'altro anche sul FOL chissà perchè la sezione immobiliare è stata generata da un 3d della sezione obbligazionaria (i due campi di investimento sono contigui)

(speriamo che qualcuno non se ne appropri) ma sarebbe comunque interessante collazionare in un libro poi magari possiamo vendere corsi da migliaia di euro

Carissimo


fai bene a puntualizzare la tua personale situazione.

Al riguardo ho subito un paio di domande, che spero non ti creino imbarazzo nel rispondere ma le risposte potrebbero essere molto utili per approfondire un ulteriore aspetto (di tipo fiscale...tanto per cambiare... ):

1- la srl di cui parli applica le aliquote di ammortamento delle "altre attività" (vedi qualche post sopra) oppure quello relativo alle "imprese di costruzione" ?

2- tu sei l'azionista di maggioranza della srl?

immobili storici che hanno vantaggi fiscali e non solo.

quali sono questi altri vantaggi non fiscali?

 

[messimo]

cosi va meglio

 

[porchetto]

Carissimo


fai bene a puntualizzare la tua personale situazione.

Al riguardo ho subito un paio di domande, che spero non ti creino imbarazzo nel rispondere ma le risposte potrebbero essere molto utili per approfondire un ulteriore aspetto (di tipo fiscale...tanto per cambiare... ):

1- la srl di cui parli applica le aliquote di ammortamento delle "altre attività" (vedi qualche post sopra) oppure quello relativo alle "imprese di costruzione" ?

2- tu sei l'azionista di maggioranza della srl?





3- quali sono questi altri vantaggi non fiscali?

nessun problema
1- per gli ammortamenti faccio principalmente compravendita e non gestione che invece riservo alla persona fisica (ma qui ho solo immobili storici quindi esentasse) e quindi gli ammortamenti non sono sostanzialmente rilevanti, comunque grazie è un argomento interessante che debbo approfondire.

2- si ma è un'azienda familiare, avevo avuto cattive esperienze nel passato, sono socio con la moglie,ed entrambi deteniamo quote rilevanti, quindi i dividendi costituiscono reddito, è un argomento che debbo approfondire, io non ho altri redditi (sempre la questione degli immobili storici) e il 40% dell'utile distribuito va reddito sostanzialmente conviene rispetto ad una tassazione secca del 12,5% fino al secondo scaglione ovvero fino a 70 k € di dividendo distribuito.

3. vantaggi non fiscali
principalmente non essere soggetti alla normativa vincolistica degli affitti, gli immobili storico artistici sono soggetti solo alle norme del codice civile relative agli affitti, quindi durata libera facoltà di aggiornare il canone ad ogni rinnovo, nessuna prelazione e una chicca metto sempre a carico dell'inquilino l'intero importo della registrazione del contratto

 

[paziente]

nessun problema
1- per gli ammortamenti faccio principalmente compravendita e non gestione che invece riservo alla persona fisica (ma qui ho solo immobili storici quindi esentasse) e quindi gli ammortamenti non sono sostanzialmente rilevanti, comunque grazie è un argomento interessante che debbo approfondire.

2- si ma è un'azienda familiare, avevo avuto cattive esperienze nel passato, sono socio con la moglie,ed entrambi deteniamo quote rilevanti, quindi i dividendi costituiscono reddito, è un argomento che debbo approfondire, io non ho altri redditi (sempre la questione degli immobili storici) e il 40% dell'utile distribuito va reddito sostanzialmente conviene rispetto ad una tassazione secca del 12,5% fino al secondo scaglione ovvero fino a 70 k € di dividendo distribuito.

3. vantaggi non fiscali
principalmente non essere soggetti alla normativa vincolistica degli affitti, gli immobili storico artistici sono soggetti solo alle norme del codice civile relative agli affitti, quindi durata libera facoltà di aggiornare il canone ad ogni rinnovo, nessuna prelazione e una chicca metto sempre a carico dell'inquilino l'intero importo della registrazione del contratto

Ciao Porchetto felice di rileggerti.
Sto mettendo anch'io in affitto una parte dell'immbole storico di cui ti avevo parlato tanto tempo addietro (diciamo che ho finito ora di restrutturarlo ).

L'altra parte me la son tenuta io.

Al momento mi sto godendo le maggiori detrazioni, anche se la cosa assurda è che il mio commercialista nn le conosceva *_*

A breve vi dirò la mia esperienza con l'affitto.

 

[ricpast]

1- per gli ammortamenti faccio principalmente compravendita e non gestione che invece riservo alla persona fisica (ma qui ho solo immobili storici quindi esentasse) e quindi gli ammortamenti non sono sostanzialmente rilevanti, comunque grazie è un argomento interessante che debbo approfondire.

Non mi è chiaro.... se sono immobili abitativi quelli in pancia alla srl allora non sono strumentali e quindi non dovresti comunque avere un ammortamento....a meno che l'oggetto sociale della srl la configuri come impresa edilizia e per tali società vengano considerati strumentali (e quindi ammortizzabili) anche gli immobili ad uso abitativo...questo aspetto è davvero meritevole di essere approfondito.


Ovviamente per quanto riguarda gli immobili rientranti nella sfera della persona fisica il concetto di ammortamento non c'è.

2- si ma è un'azienda familiare, avevo avuto cattive esperienze nel passato, sono socio con la moglie,ed entrambi deteniamo quote rilevanti, quindi i dividendi costituiscono reddito, è un argomento che debbo approfondire, io non ho altri redditi (sempre la questione degli immobili storici) e il 40% dell'utile distribuito va reddito sostanzialmente conviene rispetto ad una tassazione secca del 12,5% fino al secondo scaglione ovvero fino a 70 k € di dividendo distribuito.

Bhè il fatto che la compagine azionaria della srl siano appartenenti allo stesso nucleo familiare non configura la società come azienda familiare (o meglio: impresa famigliare Impresa familiare - Wikipedia anche perchè tale tipologia non rappresenta civilisticamente e fiscalmente una fattispecie ben precisa). Diciamo che è una srl e cioè una società di capitali punto e basta.

Riguardo le cosiddette partecipazioni qualificate l'argomento è anch'esso meritevole di essere approfondito.
Schematicamente:

a) Per le societa’ non quotate le partecipazioni sono non qualificate con DIRITTO DI VOTO NON SUPERIORE AL 20% e PARTECIPAZIONE AL CAPITALE NON SUPERIORE AL 25%, se vengono superati i limiti la partecipazione diventa qualificata. (Quindi ad esempio una srl con 5 soci nei quali ognuno ha il 20% delle azioni ed il 20% dei diritti di voto nell'Assemblea allora nessuna partecipazione può essere considerata qualificata;

b) Se ho (come persona fisica) una partecipazione qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società dovrò dichiararli per il 40% del loro valore e mi verranno tassati secondo lo scaglione IRE in cui ricado (mi riprometto di fare una tabellina excel per provare confrontare i vari impatti nelle diverse situazioni che si possono presentare)

c) Se ho (come persona fisica) una partecipazione che non si configura come qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società non dovrò dichiararli ma mi verranno tassati alla fonte a titolo definitivo per il 12,50%;

3. vantaggi non fiscali
principalmente non essere soggetti alla normativa vincolistica degli affitti, gli immobili storico artistici sono soggetti solo alle norme del codice civile relative agli affitti, quindi durata libera facoltà di aggiornare il canone ad ogni rinnovo, nessuna prelazione e una chicca metto sempre a carico dell'inquilino l'intero importo della registrazione del contratto

Questa affermazione mi suona strana...
La legge n.392 del 27/07/1978 che attiene le locazioni ad uso abitativo è una norma non di carattere fiscale ma civilistico.
Perchè mai le disposizioni di tale legge (e delle sue modificazioni successive) non dovrebbero applicarsi agli immobili storici?
Vi è una esplicita esclusione?
In quale norma (civilistica ben inteso) si trova?



Grazie

 

[ricpast]

pero la società puo rivendere una casa prima dei 5 anni senza pagare un botto di tasse, come succede invece per le persone fisiche???

Ottimo messimo!

Hai tirato fuori un altro aspetto fiscalmente assai rilevante nel confronto che stiamo facendo!

Ecco un documento su qs tema che appare ben fatto:
http://www.tonalini.it/pdf/Immobili, le tasse per chi vende.pdf

All'interno del documento, come potete leggere, vengono esplicitati alcuni importanti concetti quali:

1- la tassazione in capo alle persone fisiche delle plusvalenze da cessione a titolo oneroso di immobili è pari al 20% SE IN SEDE DI ROGITO DAVANTI AL NOTAIO SI CHIEDE L'APPLICAZIONE DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA (se non si chiede questo la tassazione avverrà in base allo scaglione IRE in cui rientra il contribuente e, a meno che non rientri nella no-tax area - e cioè abbia un reddito complessivo inferiore ad euro 15.000, quindi in misura maggiore visto che il primo scaglione è attualmente al 23%...);

2- la plusvalenza di cui al punto sopra viene dalla differenza aritmetica tra COSTO DI ACQUISTO (che si desume dall'atto notarile di provenienza) MAGGIORATO DI TUTTE LE SPESE INERENTI IL BENE E DOCUMENTATE ed il PREZZO DI VENDITA che si desume dall'atto notarile di vendita.

Per la società invece la situazione è assai più variegata (e non è detto che sia cmq preferibile):

a) La plusvalenza che genera imponibile è data dalla differenza tra COSTO STORICO DI ACQUISTO (maggiorato delle eventuali capitalizzazioni di costi inerenti che sono state fatte e diminuito delle eventuali quote di ammortamento già dedotte nei precedenti esercizi) e PREZZO DI VENDITA (desumibile anch'esso dall'atto notarile).

Già qui ci accorgiamo che se un immobile è strumentale allora avrò le quote di ammortamento già andate a conto economico che mi alzeranno l'imponibile tassato al momento della dismissione; mentre se l'immobile è merce non ho nessuna quota di ammortamento da dedurre al costo storico e quindi l'imponibile sarà minore.

b) Riguardo il livello di tassazione in capo alla società mi chiedo se la relaizzazione di plusvalenza da vendita di un immobile costituisce sempre e comunque REDDITO D'IMPRESA (e quindi tassato con l'aliquota IRE) oppure se, in determinati casi (ad esempio immobili merce o immobili patrimonio), può realizzare un REDDITO DIVERSO e quindi essere tassato anch'esso con l'imposta sostitutiva al 20%.........
Io credo che la plusvalenza costitusica sempre reddito d'impresa e quindi tassata IRE.

In tal caso c'è da dire che, data la presenza anche dell'IRAP, mediamente il peso fiscale complessivo può oscillare tra il 30 ed il 40%.

 

[porchetto]

Non mi è chiaro.... se sono immobili abitativi quelli in pancia alla srl allora non sono strumentali e quindi non dovresti comunque avere un ammortamento....a meno che l'oggetto sociale della srl la configuri come impresa edilizia e per tali società vengano considerati strumentali (e quindi ammortizzabili) anche gli immobili ad uso abitativo...questo aspetto è davvero meritevole di essere approfondito.


Ovviamente per quanto riguarda gli immobili rientranti nella sfera della persona fisica il concetto di ammortamento non c'è.



Bhè il fatto che la compagine azionaria della srl siano appartenenti allo stesso nucleo familiare non configura la società come azienda familiare (o meglio: impresa famigliare Impresa familiare - Wikipedia anche perchè tale tipologia non rappresenta civilisticamente e fiscalmente una fattispecie ben precisa). Diciamo che è una srl e cioè una società di capitali punto e basta.

Riguardo le cosiddette partecipazioni qualificate l'argomento è anch'esso meritevole di essere approfondito.
Schematicamente:

a) Per le societa’ non quotate le partecipazioni sono non qualificate con DIRITTO DI VOTO NON SUPERIORE AL 20% e PARTECIPAZIONE AL CAPITALE NON SUPERIORE AL 25%, se vengono superati i limiti la partecipazione diventa qualificata. (Quindi ad esempio una srl con 5 soci nei quali ognuno ha il 20% delle azioni ed il 20% dei diritti di voto nell'Assemblea allora nessuna partecipazione può essere considerata qualificata;

b) Se ho (come persona fisica) una partecipazione qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società dovrò dichiararli per il 40% del loro valore e mi verranno tassati secondo lo scaglione IRE in cui ricado (mi riprometto di fare una tabellina excel per provare confrontare i vari impatti nelle diverse situazioni che si possono presentare)

c) Se ho (come persona fisica) una partecipazione che non si configura come qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società non dovrò dichiararli ma mi verranno tassati alla fonte a titolo definitivo per il 12,50%;



Questa affermazione mi suona strana...
La legge n.392 del 27/07/1978 che attiene le locazioni ad uso abitativo è una norma non di carattere fiscale ma civilistico.
Perchè mai le disposizioni di tale legge (e delle sue modificazioni successive) non dovrebbero applicarsi agli immobili storici?
Vi è una esplicita esclusione?
In quale norma (civilistica ben inteso) si trova?



Grazie

no è la terza volta che rispondo a questo post
prima mi si è spento il computer mo si è scollegato
domani prometto rispondo perchè è interessante