Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast!

[porchetto]

mo lo frego io l'input del sito scrivo su word e poi copio e incolloo

 

[porchetto]

1. Non mi è chiaro.... se sono immobili abitativi quelli in pancia alla srl allora non sono strumentali e quindi non dovresti comunque avere un ammortamento....a meno che l'oggetto sociale della srl la configuri come impresa edilizia e per tali società vengano considerati strumentali (e quindi ammortizzabili) anche gli immobili ad uso abitativo...questo aspetto è davvero meritevole di essere approfondito.


Ovviamente per quanto riguarda gli immobili rientranti nella sfera della persona fisica il concetto di ammortamento non c'è.



2. Bhè il fatto che la compagine azionaria della srl siano appartenenti allo stesso nucleo familiare non configura la società come azienda familiare (o meglio: impresa famigliare Impresa familiare - Wikipedia anche perchè tale tipologia non rappresenta civilisticamente e fiscalmente una fattispecie ben precisa). Diciamo che è una srl e cioè una società di capitali punto e basta.

Riguardo le cosiddette partecipazioni qualificate l'argomento è anch'esso meritevole di essere approfondito.
Schematicamente:

a) Per le societa’ non quotate le partecipazioni sono non qualificate con DIRITTO DI VOTO NON SUPERIORE AL 20% e PARTECIPAZIONE AL CAPITALE NON SUPERIORE AL 25%, se vengono superati i limiti la partecipazione diventa qualificata. (Quindi ad esempio una srl con 5 soci nei quali ognuno ha il 20% delle azioni ed il 20% dei diritti di voto nell'Assemblea allora nessuna partecipazione può essere considerata qualificata;

b) Se ho (come persona fisica) una partecipazione qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società dovrò dichiararli per il 40% del loro valore e mi verranno tassati secondo lo scaglione IRE in cui ricado (mi riprometto di fare una tabellina excel per provare confrontare i vari impatti nelle diverse situazioni che si possono presentare)

c) Se ho (come persona fisica) una partecipazione che non si configura come qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società non dovrò dichiararli ma mi verranno tassati alla fonte a titolo definitivo per il 12,50%;



3. Questa affermazione mi suona strana...
La legge n.392 del 27/07/1978 che attiene le locazioni ad uso abitativo è una norma non di carattere fiscale ma civilistico.
Perchè mai le disposizioni di tale legge (e delle sue modificazioni successive) non dovrebbero applicarsi agli immobili storici?
Vi è una esplicita esclusione?
In quale norma (civilistica ben inteso) si trova?



Grazie

Allora per la terza volta
1. La società è una immobiliare pura e non fa ammortamenti perché gli immobili sono beni merce ma soprattutto perché in pancia non ha immobili che non siano destinati alla compravendita a breve.
Fa eccezione una soffittaccia che ritirai in permuta di un villino che ho venduto che affitto ad un hobbysta ma è un favore che faccio alla persona che un investimento.

2. Hai ragione una srl è una srl comunque, solo nei rapporti con le banche, vengono esaminati i collegati e l’approccio è diverso nei confronti di una società con soci estranei , rispetto ad una società controllata al 100% da una famiglia.

3. Equo canone e patti in deroga sono stati superati dalla legge . 431 del 9 dicembre 1998 che all’art. 1 comma 1 prevede l’esclusione dall’ambito di applicazione una serie di contratti di locazione ad uso abitativo in relazione alla particolare qualità dell'immobile ovvero in relazione alla destinazione voluta dal contraente.
Nel primo gruppo di casi, che qui interessano, il legislatore elenca:
a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089.
L'applicazione del vincolo determina l'automatica inclusione del cespite nella categoria catastale A/9;
b) gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico storici. Le suddette tipologie sono sottoposte esclusivamente alla disciplina di cui all'articolo 1571 e seguenti del codice civile;
c) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.


Ci vieni a TItignano piuttosto RIC?
Se ci sei possiamo fare un bell’intervento su queste tematiche

 

[ricpast]

Riguardo le cosiddette partecipazioni qualificate l'argomento è anch'esso meritevole di essere approfondito.
Schematicamente:

a) Per le societa’ non quotate le partecipazioni sono non qualificate con DIRITTO DI VOTO NON SUPERIORE AL 20% e PARTECIPAZIONE AL CAPITALE NON SUPERIORE AL 25%, se vengono superati i limiti la partecipazione diventa qualificata. (Quindi ad esempio una srl con 5 soci nei quali ognuno ha il 20% delle azioni ed il 20% dei diritti di voto nell'Assemblea allora nessuna partecipazione può essere considerata qualificata;

b) Se ho (come persona fisica) una partecipazione qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società dovrò dichiararli per il 40% del loro valore e mi verranno tassati secondo lo scaglione IRE in cui ricado (mi riprometto di fare una tabellina excel per provare confrontare i vari impatti nelle diverse situazioni che si possono presentare)

c) Se ho (come persona fisica) una partecipazione che non si configura come qualificata in una scoietà di capitali allora i dividendi erogati dalla società non dovrò dichiararli ma mi verranno tassati alla fonte a titolo definitivo per il 12,50%;

tabellina come spunto di riflessione.

NOTA BENE: la tabella considera il contribuente rientrante nello scaglione analizzato, a prescindere dall'erogazione del dividendo.

 

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Ci vieni a TItignano piuttosto RIC?
Se ci sei possiamo fare un bell’intervento su queste tematiche

Non ce la faccio robè....

 

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L'IVA

L'IVA è un'altra questione dalla quale emerge chiaramente la dicotomia tra aspetto ECONOMICO e FINANZIARIO.

Esempio eclatante dell'IVA:

nelle perizie e negli avvisi di vendita di immobili nelle aste da procedure di FALLIMENTO viene sempre ricordato che il passaggio di proprietà sarà soggetto all'IVA (proprio perchè si tratta di un fallimento ovvero dove la parte che si spossesserà del bene è una PG per quanto in stato di fallimento e liquidazione).

Orbene, se compro da PF l'IVA la pago e stop ma se sono una PG la posso quantomeno dedurre (ovviamente devo pagarla anche in questo caso) - sempre che, ben inteso, stiamo parlando di bene immobile STRUMENTALE.

Per quanto riguarda quindi gli immobili provenienti da aste di procedure fallimentari il vantaggio ad operare come società c'è.

L'IVA è un argomento anch'esso centrale e di basilare importanza.

Al riguardo analizziamo una recente enunciazione dell'AE ad un caso specifico:

Con la Risoluzione 58/E del 19 febbraio 2008, l’Agenzia delle Entrate risponde alla richiesta di chiarimenti circa la vendita effettuata da una società, di un immobile strumentale per natura (classificazione catastale D8) e ristrutturato con lavori appaltati a terzi nel 2005 e in uso dalla fine del medesimo anno. Al fine di rendere più agevole la vendita, la società ha frazionato il fabbricato in otto unità abitative di categoria catastale A2 (abitazioni di tipo civile).

Considerato che a seguito del frazionamento e del riaccatastamento, l’immobile non risulterà più strumentale per natura, viene chiesto se le cessioni di unità immobiliari di categoria A2 dovranno essere assoggettate ad Iva oppure dovranno essere considerate esenti.

Ricordiamo che gli immobili strumentali sono quelli di proprietà di un’azienda che li utilizza per l’esercizio della propria attività. Possono essere: strumentali per natura se sono utilizzati esclusivamente per le attività aziendali, salvo consistenti interventi di ristrutturazione e trasformazione che ne modifichino la struttura; si tratta, ad esempio di capannoni, negozi, studi professionali ecc., accatastati nelle categorie A10, B e C. Sono invece strumentali per destinazione gli immobili che hanno destinazione abitativa (categoria catastale A ad esclusione della categoria A10) ma sono utilizzati dalle azienda per lo svolgimento delle proprie attività; è il caso degli appartamenti adibiti ad ufficio.

L’Agenzia spiega innanzitutto che l’art. 35 del DL 4 luglio 2006, n. 223 (convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006) ha modificato la disciplina dell’imposizione indiretta sulle locazioni e sulle cessioni di fabbricati. La nuova disciplina delle cessioni degli immobili a destinazione abitativa prevede l’esenzione da Iva per tutte le cessioni di fabbricati non strumentali che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito lavori di ristrutturazione, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione.

Con la circolare 27 del 4 agosto 2006 l’Agenzia ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

Ciò premesso, l’Agenzia ritiene che, nel caso in esame, la cessione degli immobili ad uso abitativo (categoria catastale A2), risultanti dal frazionamento e dal riaccatastamento di un immobile strumentale (categoria catastale D8), se effettuata entro il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione, rientri tra le operazioni imponibili ai fini dell’Iva, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del DPR 633/1972.

Al contrario, se la cessione degli immobili ad uso abitativo sia effettuata oltre il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione, l’operazione è considerata esente da Iva e la società venditrice deve provvedere a rettificare la detrazione dell’Iva operata in relazione agli interventi di ristrutturazione.

L’indetraibilità oggettiva dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati abitativi non opera in relazione all’acquisto e alla ristrutturazione degli immobili strumentali, per i quali l’imposta può essere detratta secondo i criteri ordinari previsti dall’art. 19 del medesimo D.P.R. n. 633 del 1972. Nel caso in esame, infatti, la società realizza interventi di ristrutturazione su un immobile strumentale per natura il quale risulterà a destinazione abitativa solo a seguito dell’ultimazione dei lavori.

D’altronde, la circostanza che al momento dell’inizio dei lavori la società sappia con certezza che l’intervento porterà alla realizzazione di unità immobiliari a destinazione abitativa, non comporta l’automatica applicabilità dell’indetraibilità oggettiva, anche perchè la destinazione abitativa finale non esclude l’utilizzo dei beni in operazioni imponibili che, come tali, legittimano l’esercizio della detrazione (si pensi all’ipotesi di cessione che interviene entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione).

Eventuali limitazioni della detrazione saranno pertanto determinate dal regime fiscale della cessione e non dalla oggettiva indetraibilità prevista dall’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972 in relazione all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile.

 

[feffo70]

a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089.
L'applicazione del vincolo determina l'automatica inclusione del cespite nella categoria catastale A/9;
b) gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico storici. Le suddette tipologie sono sottoposte esclusivamente alla disciplina di cui all'articolo 1571 e seguenti del codice civile;


Ciao Roberto,
non ho capito bene questo passaggio, anche le categorie A1 ed A8 sono sottoposte esclusivamente al codice civile così come per gli immobili storici?

ciao

 

[porchetto]

si, la normativa civilistica che regola l'affitto è quella prevista dall'art. 1575 e seguenti del codice civile, ma non godono dei privilegi fiscali di quelli vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Come è andata poi a Foligno?
ti scrivo un MP perchè ho avuto delle novità dalla signora, forse l'avrai intuito da una battuta di Livia, ma ho approfittato della cena per avere il parere di Fabiana sulla situazione che ho che ha importanza superiore a tutto il resto.

organizziamoci per Titignano, adesso sono riassorbito dalle faccende del cantiere (ma non tecniche, semplicemente gestionali, il sal, dove sta il POS, adesso capisco perchè hanno fatto una specializzazione ingegneria gestionale) anche oltre il normale ma se riesco ad organizzarmi vorrei buttare giù quattro appunti per una breve relazione almeno sulle basi dell'investimento immobiliare.
Farò concorrenza al B....

 

[ricpast]

, semplicemente gestionali, il sal, dove sta il POS, adesso capisco perchè hanno fatto una specializzazione ingegneria gestionale

aaahhh i SAL e le valutazioni delle rimanenze delle opere ultrannuali e della dicotomia tra civilistico e fiscale per quelle annuali.
Metodo cost-to-cost.
ecc
potrei oramai farci una conferenza!




I gestionali però mica hanno ben chiara la componente fiscale e la valutazione di bilancio....fanno il sal con la sola ottica legata al movimento finanziario....te lo dico per diretta esperienza.
Poi in banca presenti il bilancio
E all'AE presenti l'unico


I tecnici invece sono giustamente ben attenti ai tubi ben collegati.

Ad ognuno il suo

 

[ricpast]

Vi posto alcune schermate di un file excel relativo ad un business plan che sto elaborando ed affinando.
Si tratta di una bozza al fine di individuare i punti dolenti e caldi di tutto il ragionamento a livello numerico.

Se qualcuno volesse il file excel mi contatti in mp così magari ci possiamo lavorare sopra in più di uno.

e questo è un bilancino del primo anno

 

[ricpast]

L'anno successivo affitto esclusivamente l'immobile A

Questo è il relativo bilancio: