Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast!

[ricpast]

ciao toso

ciao caro!


come stai?

vieni a dare il tuo contributo legal-fiscal nel 3d!
daiiiiiiiiiiiiiiiiiiii

 

[ricpast]

Io ho una societa', non immobiliare in via prevalente, che tra le altre cose nell'oggetto sociale recita:

"essa puo' compiere tutte le operazioni commerciali, industriali, finanziarie, mobiliari, immobiliari, acquisto anche in leasing, vendita e permuta di beni immobili in genere, civili, industriali,commerciali, rustici e urbani, gestione degli stessi in conto proprio o di terzi, con possibilita' di concederli in locazione, esclusa quella finanziaria, a terzi"

In base a quanto sopra gli immobili di proprieta' residenziali o commerciali vengono locati e sugli stessi a fine anno vengono fatti gli ammortamenti di legge 3%, inoltre tutte le spese relative alla loro gestione vengono tutte portate a costi.

Sluti

mmmmmm
da quello che scrivi sembra quindi che la tua società abbia la POSSIBILITA' di effettuare le operazioni dette nell'ambito del settore immobiliare ma la sua ATTIVITA' PREVALENTE potrebbe essere un'altra e non nel mercato immobiliare...
Credo che in talune fattispecie (soprattutto dal punto di vista fiscale) tale differenza, per quanto teorica più che sostanziale, possa avere una rilevanza non di poco conto.

Altra cosa:
tu mi dici che gli appartamenti (uso residenziale) che la società ha in pancia vengono ammortizzati così come gli immobili strumentali....
La cosa mi pare alquanto strana....
O meglio, provo a spiegarmi:

da un punto di vista CIVILISTICO (i numeri del bilancio che viene presentato in Camera di Commercio per intenderci) è del tutto coerente che un immobile (di qualsiasi tipologia esso sia) di proprietà venga ammortizzato annualmente.

da un punto di vista FISCALE (la dichiarazione dei redditi per intederci) invece mi pare strano che le quote di ammortamento di immobili non strumentali vengano considerate costo deducibile...

Ti sarei davvero grato se potessi verificare questo perchè la tua esperienza diretta può rivelarsi utilissima per tutti noi al fine di dipanare molti dubbi su qs materia specifica che è centrale per poter proseguire nel ragionamento.


Se in effetti, come penso, la quota di ammortamento degli appartamenti (non quella dei negozi ad esempio) non venisse dedotta allora ci sarebbe una cosiddetta "ripresa fiscale" in sede di dichiarazione dei redditi e la società verrebbe tassata su tale importo.
Si configurerebbe quindi un pagamento anticipato di imposte: la società starebbe quindi pagando oggi (a seguito della ripresa in sede di dichiarazione dei redditi) delle imposte che sarebbero di competenza dell'esercizio nel quale l'immobile uscirà dal patrimonio aziendale.

Il pagamento di imposte anticipate, a livello di registrazione contabile civilistica, non attiene al conto economico ma esclusivamente al patrimonio (uscita di banca e contestuale rilevazione del credito nei confronti del fisco).
Il fatto di aver però proceduto all'ammortamento dell'immobile ha generato un costo (indeducibile) a livello di bilancio.

Se è così allora mi sentirei, come si suol dire, "cornuto e mazziato".....nel senso che ho anticipato al fisco (aggravio dal punto di vista finanziario) delle imposte per una vicenda il cui fatto impositivo si verificherà solo in futuro (e cioè al momento della vendita dell'immobile) ed in più ho un bilancio peggiorato nel risultato per effetto della quota di ammortamento (aggravio dal punto di vista economico) e qs non va bene sia nell'ambito dei rapporti con le banche per la definizione degli affidamenti sia per eventuali possibilità di distribuzione di utili...

attendo interventi

 

[ricpast]

Io ho una societa', non immobiliare in via prevalente, che tra le altre cose nell'oggetto sociale recita:

"essa puo' compiere tutte le operazioni commerciali, industriali, finanziarie, mobiliari, immobiliari, acquisto anche in leasing, vendita e permuta di beni immobili in genere, civili, industriali,commerciali, rustici e urbani, gestione degli stessi in conto proprio o di terzi, con possibilita' di concederli in locazione, esclusa quella finanziaria, a terzi"

In base a quanto sopra gli immobili di proprieta' residenziali o commerciali vengono locati e sugli stessi a fine anno vengono fatti gli ammortamenti di legge 3%, inoltre tutte le spese relative alla loro gestione vengono tutte portate a costi.

Sluti

L'altra possibilità (credo sia quella effettivamente praticata dalla tua società visto che quella analizzata sopra è del tutto penalizzante) è che gli immobili residenziali vengano considerati STRUMENTALI PER DESTINAZIONE.

Gli immobili strumentali per destinazione, invece, sono quelli che, a prescindere dalla loro classificazione catastale, vengono utilizzati esclusivamente dall'imprenditore quali beni strumentali per l'attività d'impresa.
L'utilizzo esclusivo ai fini dell'esercizio dell'attività d'impresa è basilare; qualora l'immobile venga locato o utilizzato in modo promiscuo non può più essere considerato strumentale per destinazione.
Sono compresi in questa categoria i fabbricati abitativi che vengono utilizzati, a titolo esemplificativo, quali uffici delle società che li posseggono.

Fonte: http://www.eurogroup.biz/web/canali...MPATTO-NEL-REDDITO-DIMPRESA-PARTE-I_901_5.jsp

Come si nota affinchè si possa effettivamente procedere all'ammortamento di tali beni e dedursi la relativa quota di ammortamento bisogna che tali beni non siano locati.

 

[giovakkino]

ciao caro!


come stai?

vieni a dare il tuo contributo legal-fiscal nel 3d!
daiiiiiiiiiiiiiiiiiiii

bene grassie

no vi leggo solo, ma se il discorso andrà a parare sulle holding di partecipazione non operative........

 

[mari]

mmmmmm
da quello che scrivi sembra quindi che la tua società abbia la POSSIBILITA' di effettuare le operazioni dette nell'ambito del settore immobiliare ma la sua ATTIVITA' PREVALENTE potrebbe essere un'altra e non nel mercato immobiliare...
Credo che in talune fattispecie (soprattutto dal punto di vista fiscale) tale differenza, per quanto teorica più che sostanziale, possa avere una rilevanza non di poco conto.

Altra cosa:
tu mi dici che gli appartamenti (uso residenziale) che la società ha in pancia vengono ammortizzati così come gli immobili strumentali....
La cosa mi pare alquanto strana....
O meglio, provo a spiegarmi:

da un punto di vista CIVILISTICO (i numeri del bilancio che viene presentato in Camera di Commercio per intenderci) è del tutto coerente che un immobile (di qualsiasi tipologia esso sia) di proprietà venga ammortizzato annualmente.

da un punto di vista FISCALE (la dichiarazione dei redditi per intederci) invece mi pare strano che le quote di ammortamento di immobili non strumentali vengano considerate costo deducibile...

Ti sarei davvero grato se potessi verificare questo perchè la tua esperienza diretta può rivelarsi utilissima per tutti noi al fine di dipanare molti dubbi su qs materia specifica che è centrale per poter proseguire nel ragionamento.


Se in effetti, come penso, la quota di ammortamento degli appartamenti (non quella dei negozi ad esempio) non venisse dedotta allora ci sarebbe una cosiddetta "ripresa fiscale" in sede di dichiarazione dei redditi e la società verrebbe tassata su tale importo.
Si configurerebbe quindi un pagamento anticipato di imposte: la società starebbe quindi pagando oggi (a seguito della ripresa in sede di dichiarazione dei redditi) delle imposte che sarebbero di competenza dell'esercizio nel quale l'immobile uscirà dal patrimonio aziendale.

Il pagamento di imposte anticipate, a livello di registrazione contabile civilistica, non attiene al conto economico ma esclusivamente al patrimonio (uscita di banca e contestuale rilevazione del credito nei confronti del fisco).
Il fatto di aver però proceduto all'ammortamento dell'immobile ha generato un costo (indeducibile) a livello di bilancio.

Se è così allora mi sentirei, come si suol dire, "cornuto e mazziato".....nel senso che ho anticipato al fisco (aggravio dal punto di vista finanziario) delle imposte per una vicenda il cui fatto impositivo si verificherà solo in futuro (e cioè al momento della vendita dell'immobile) ed in più ho un bilancio peggiorato nel risultato per effetto della quota di ammortamento (aggravio dal punto di vista economico) e qs non va bene sia nell'ambito dei rapporti con le banche per la definizione degli affidamenti sia per eventuali possibilità di distribuzione di utili...

attendo interventi

Infatti leggendo la discussione sono voluto intervenire perche' trovavo difformita' tra quello che e' stato scritto in merito agli ammortamenti e spese deducibili e quello che io (il commercialista) apllico nella compilazione del bilancio.
Ovviamente gli ammortamenti che effettuo annualmente riducono il valore a bilancio dell'immobile che qualora venisse venduto dovrei pagare le tasse sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo che risulta a bilancio a seguito delle quote di ammortamento.
Comunque alla prima occasione chiedero delucidazione in merito al commercialista su che base poggia la sua interpretazione nell'applicazione delle quote di ammortamento anche su immobili locati a privati ad uso abitativo.

 

[ricpast]

Infatti leggendo la discussione sono voluto intervenire perche' trovavo difformita' tra quello che e' stato scritto in merito agli ammortamenti e spese deducibili e quello che io (il commercialista) apllico nella compilazione del bilancio.
Ovviamente gli ammortamenti che effettuo annualmente riducono il valore a bilancio dell'immobile che qualora venisse venduto dovrei pagare le tasse sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo che risulta a bilancio a seguito delle quote di ammortamento.
Comunque alla prima occasione chiedero delucidazione in merito al commercialista su che base poggia la sua interpretazione nell'applicazione delle quote di ammortamento anche su immobili locati a privati ad uso abitativo.

Attendo ansiosamente le risposte del commercialista allora


Io credo cmq che la tua società proceda ad ammortizzarli perchè strumentali per destinazione.
Ma in tal caso non si capirebbe come si giustifica la locazione in un simile trattamento...

E' importante che tu gli chieda quindi non solo su che basi poggia l'applicazione dell'ammortamento su immobili ad uso residenziale ma se considera deducibile tale ammortamento in sede di dichiarazione dei redditi.

 

[mari]

Attendo ansiosamente le risposte del commercialista allora

In merito a quanto sopra ho chiesto ragguagli al commercialista:

- avendo fatto nell'oggetto sociale quella aggiunta che ho riportato sopra, posso portare in ammortamento anche immobili di tipo residenziali locati a terzi.

- se nell'oggetto sociale non avessi fatto questa aggiunta non avrei potuto portare l'immobile in ammortamento.

- se dovessi comprare una nuda proprieta' in futuro, come societa', non potrei portare in ammortamento nulla.

Questo e' quanto spero di essere stato di aiuto alla discussione.

 

[tojo]

Ave a tutti!
Sono nuovo e novellino: mi hanno consigliato questo forum (e questa discussione in particolare) da un altro sito e devo dire che il consiglio è stato davvero ottimo!

Ho letto tutto il topic, ma dovrò prendermi un po' di tempo per "assimilare" la grande mole di informazioni: nell'attesa pensavo - come suggerito dall'utente che ha aperto la discussione - di esporvi il mio caso.

Attualmente la mia famiglia possiede una SRL "dormiente", che io pensavo di "riattivare" (almeno inizialmente) in campo immobiliare (sfera economica prevista dallo Statuto della società).
Sempre ad oggi, la mia famiglia possiede un appartamento civile locato (da anni), che entra nella dichiarazione IRE/IRPEF, ed un altro (sfitto) in una palazzina da ristrutturare.
Infine anch'io possiedo direttamente due appartamenti nella stessa palazzina da ristrutturare.

Ora, era mia intenzione razionalizzare la situazione, operando con i seguenti steps:

1) far conferire tutti gli appartamenti in questione alla SRL dormiente, compresi i miei due (diventandone così socio);

2) far nominare o me od un mio familiare amministratore, così da produrre costi deducibili alla società ed anche estrarre un po' di proventi da locazione;

3) provvedere alla ristrutturazione della palazzina, tramite la società, per poi mettere a reddito i tre appartamenti ivi compresi;

4) (eventualmente) investire in altri immobili, da mettere a reddito.


Dalla lettura del topic, ho capito che la faccenda è parecchio più complessa e variabile di quanto sospettassi - io non sono un "tecnico" del settore immobiliare - e quindi è probabilissimo che la mia road map sia un castello di carte, però avrei piacere di sentire la vostra.

Grazie e...

P.s. So che molti di voi penseranno che è stata una follia non sfruttare prima gli appartamenti sfitti, però prima non me ne occupavo io e la persona che avrebbe dovuto farlo, era (giustamente) assorbita da attività ben più importanti.

 

[messimo]

benvenuto tojo !!!!!!

 

[ricpast]

Ave a tutti!
Sono nuovo e novellino: mi hanno consigliato questo forum (e questa discussione in particolare) da un altro sito e devo dire che il consiglio è stato davvero ottimo!

Ho letto tutto il topic, ma dovrò prendermi un po' di tempo per "assimilare" la grande mole di informazioni: nell'attesa pensavo - come suggerito dall'utente che ha aperto la discussione - di esporvi il mio caso.

Attualmente la mia famiglia possiede una SRL "dormiente", che io pensavo di "riattivare" (almeno inizialmente) in campo immobiliare (sfera economica prevista dallo Statuto della società).
Sempre ad oggi, la mia famiglia possiede un appartamento civile locato (da anni), che entra nella dichiarazione IRE/IRPEF, ed un altro (sfitto) in una palazzina da ristrutturare.
Infine anch'io possiedo direttamente due appartamenti nella stessa palazzina da ristrutturare.

Ciao e benvenuto

Posso chiederti dove ti è stato segnalata la discussione?

La questione che tu poni è interessantissima e perfettamente attinente alla discussione.
Come, ancora una volta vedremo, le discriminanti per effettuare la scelta sono di carattere FISCALE nella stragrande degli esempi.
Una piccola parte delle fattispecie invece ruota attorno a questioni di carattere, se così vogliamo dire, LEGALE ovvero di differente tutela del proprio patrimonio.

1) far conferire tutti gli appartamenti in questione alla SRL dormiente, compresi i miei due (diventandone così socio);

Conferire immobili in una società non è cosa agevole nel senso che i costi di tale operazione non sono trascurabili.
Il conferimento infatti presuppone una perizia redatta da un professionista nominato dal Tribunale.
Su 2 piedi direi che è piuttosto preferibile la strada dell'eventuale vendita dell'immobile da parte della persona fisica (se l'immobile è tuo da + di 5 anni non pagherai imposte) e il successivo aumento di capitale nella srl apportando le risorse finanziarie rivenienti dalla vendita.

2) far nominare o me od un mio familiare amministratore, così da produrre costi deducibili alla società ed anche estrarre un po' di proventi da locazione;

Anche questa non mi pare una buona idea...
Dico questo perchè non tutti i costi sono uguali: ci sono costi buoni e costi cattivi.

Il compenso di un amministratore in una società di capitali (srl) è una voce dai risvolti fiscali complessi...
http://www.integra-online.it/images/circolari/299_circolare_allegato_1.pdf

Basti dire che una srl con amministratore unico non può dedursi ai fini IRES il costo e nemmeno ai fini IRAP.
Ai fini IRAP anche in presenza di + amministratori la deducibilità è assai complessa visto che il costo è deducibile solo se l’amministratore è un professionista (quindi dichiara tale reddito come reddito da lavoro autonomo facendo fattura alla società).

Bisogna poi considerare l'impatto fiscale in capo alla persona fisica.
Sul compenso da amministratore che percepiresti (oltre a pagarci oltre il 30% di tasse l'azienda: 27% IRES e 3,9% IRAP) infatti poi dovresti pagarci l' IRE in base allo scaglione in cui rientri....

3) provvedere alla ristrutturazione della palazzina, tramite la società, per poi mettere a reddito i tre appartamenti ivi compresi;

E qui ritorniamo al problema della STRUMENTALITA' degli immobili aziendali...
Stando a quanto ci ha detto l'utente mari poco sopra, il fatto di aver scritto in un certo modo l'oggetto sociale della società consente di considerare STRUMENTALI PER DESTINAZIONE anche degli appartamenti (ovvero degli immobili ad uso abitativo).
Essendo strumentali tutti i costi sostenuti dall'azienda sono deducibili; ci si potrebbe semmai interrogare se gli interventi di ristrutturazione sono di una portata tale che vanno ad incrementare il valore dell'immobile iscritto a libro cespiti e come tali andrebbero capitalizzati.

Anche qui però non ci si può fermare a questa riflessione.
Intendo dire cioè che le ristrutturazioni edilizie godono di agevolazioni fiscali in capo alle persone fisiche che, nel caso specifico, non ci sarebbero più visto che la ristrutturazione la farebbe l'azienda.

Sul reddito da locazione prodotto da tali appartamenti ristrutturati c'è poi da considerare l'impatto della annunciata cedolare secca in capo alle persone fisiche. Se l'imposizione fiscale in capo alle persone fisiche per gli immobili ad uso abitativo passasse stabilmente al 20% flat allora già questa cosa farebbe decadere l'appeal di utilizzare una società per gestire tali immobili....

4) (eventualmente) investire in altri immobili, da mettere a reddito.

Questo è un elemento essenziale in tutto il ragionamento.

Intendo dire che una società è uno strumento utile per la gestione di un patrimonio immobiliare se e solo se tale società è attiva e non si limita a ricevere una tantum alcuni immobili del patrimonio familiare e a percepirne i redditi da locazione per poi distribuirli sottoforma di dividendi o di compensi ad amministratori e dipendenti.
Attività che può manifestarsi non solo nell'acquisto al fine di produrre reddito da locazione ma anche nel cosiddetto trading immobiliare.

Da quanto detto ai punti precedenti credo che si possa anche affermare nuovamente la particolare attenzione che una società deve avere verso gli immobili STRUMENTALI e tra questi soprattutto quelli strumentali per NATURA più che per DESTINAZIONE (questi ultimi credo saranno più sotto la lente di ingrandimento del fisco per evitare fenomeni elusivi tanto più dopo l'introduzione della cedolare secca).

Dalla lettura del topic, ho capito che la faccenda è parecchio più complessa e variabile di quanto sospettassi - io non sono un "tecnico" del settore immobiliare - e quindi è probabilissimo che la mia road map sia un castello di carte, però avrei piacere di sentire la vostra.

Grazie e...

P.s. So che molti di voi penseranno che è stata una follia non sfruttare prima gli appartamenti sfitti, però prima non me ne occupavo io e la persona che avrebbe dovuto farlo, era (giustamente) assorbita da attività ben più importanti.

Si, la questione è assai complessa.