messimo
Guest
..... ottimo.... mi sono levato un saxcco di dubbi!!!
Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast!
- Creatore Discussione ricpast
- Data di Inizio
ricpast
Sono un tipo serio
E qui ritorniamo al problema della STRUMENTALITA' degli immobili aziendali...
Stando a quanto ci ha detto l'utente mari poco sopra, il fatto di aver scritto in un certo modo l'oggetto sociale della società consente di considerare STRUMENTALI PER DESTINAZIONE anche degli appartamenti (ovvero degli immobili ad uso abitativo).
Essendo strumentali tutti i costi sostenuti dall'azienda sono deducibili; ci si potrebbe semmai interrogare se gli interventi di ristrutturazione sono di una portata tale che vanno ad incrementare il valore dell'immobile iscritto a libro cespiti e come tali andrebbero capitalizzati.
Anche qui però non ci si può fermare a questa riflessione.
Intendo dire cioè che le ristrutturazioni edilizie godono di agevolazioni fiscali in capo alle persone fisiche che, nel caso specifico, non ci sarebbero più visto che la ristrutturazione la farebbe l'azienda.
Sul reddito da locazione prodotto da tali appartamenti ristrutturati c'è poi da considerare l'impatto della annunciata cedolare secca in capo alle persone fisiche. Se l'imposizione fiscale in capo alle persone fisiche per gli immobili ad uso abitativo passasse stabilmente al 20% flat allora già questa cosa farebbe decadere l'appeal di utilizzare una società per gestire tali immobili....
(...)
Da quanto detto ai punti precedenti credo che si possa anche affermare nuovamente la particolare attenzione che una società deve avere verso gli immobili STRUMENTALI e tra questi soprattutto quelli strumentali per NATURA più che per DESTINAZIONE (questi ultimi credo saranno più sotto la lente di ingrandimento del fisco per evitare fenomeni elusivi tanto più dopo l'introduzione della cedolare secca).
Si, la questione è assai complessa.
Mi pare che dai ragionamenti che stiamo facendo sta emergendo come centrale l'argomento della TIPOLOGIA DI IMMOBILI in cui la società immobiliare intende investire e la TIPOLOGIA DI BUSINESS che intende fare di volta in volta l'azienda.
Provo a spiegarmi:
IMMOBILI AD USO ABITATIVO STRUMENTALI PER DESTINAZIONE:
Se c'è la cedolare secca che tasserà tutte le persone fisiche indistintamente dal reddito al 20% sul reddito da locazione e ci sono le agevolazioni fiscali al 36% sulle ristrutturazioni che utilità troverebbe una società immobiliare ad investire in tali immobili?
Io credo che l'appeal sia assai scarso...
A meno che, ad esempio, l'entità dei costi di ristrutturazione da sostenere superi di molto i limiti di legge imposti alle agevolazioni in capo alle persone fisiche.
IMMOBILI AD USO ABITATIVO NON STRUMENTALI (immobili merce o patrimonio):
Per questa tipologia di immobili può convenire all'azienda investire se intende fare del trading immobiliare cioè comprare un appartamento per pensare di rivenderlo nel giro di poco.
In tal caso non ci saranno costi sottoforma di ammortamenti nel bilancio dell'azienda ma bisogna tenere presente che tutti i costi annessi all'immobile (ad esempio le ristrutturazioni) non sono deducibili.
Mi viene da pensare all'appartamento comprato dal costruttore (quindi con IVA) o vinto ad un'asta fallimentare (sempre l'IVA di mezzo).
L'IVA è una questione che può diventare una discriminante (per la persona fisica è sempre e solo un aggravio mentre per una persona giuridica può essere una "partita di giro" se detraibile dai risvolti esclusivamente finanziari da valutare per tempistica ed entità dell'ammontare) ma la questione è tutt'altro che semplice e lineare:
IMMOBILMENTE: La detrazione dell’IVA afferente gli immobili
Dalla lettura del link sopra noterete come è importante ai fini IVA la distinzione all'interno del variegato mondo delle società immobiliari e come, alla luce delle modifiche normative fiscali intervenute tra il 2006 ed il 2007, il legislatore abbia continuato a dare un forte peso alla distinzione tra immobili strumentali PER NATURA distinguendoli da quelli ABITATIVI....
Questo mi lascia pensare ancora una volta su quanto possa diventare piena di trabocchetti e di potenziali contestazioni la vicenda degli immobili STRUMENTALI PER DESTINAZIONE.....
Ora vi pongo una domanda:
una società di "gestione immobiliare" che compra un immobile ad uso abitativo (penso alla società dell'utente mari che è intervenuto sopra) lo deve sempre considerare STRUMENTALE o può decidere di considerarlo MERCE?
ricpast
Sono un tipo serio
La remunerazione di un socio in una società immobiliare
Quoto quanto scritto stamane relativamente al compenso di un amministratore di srl perchè l'argomento è vitale.
Come già detto all'inizio del 3d:
se si intende avere un flusso di reddito mensile dalla società immobiliare da poter utilizzare per le necessità quotidiane allora credo che si stia partendo decisamente con il piede sbagliato.
DARE UNO STIPENDIO AL DIPENDENTE O UN COMPENSO ALL'AMMINISTRATORE:
Per una società il costo di un dipendente è deducibile ma ovviamente ci deve pagare i contributi.
Per il compenso da amministratore abbiamo visto che la strada è più complessa.
Da notare che tali voci di costo per la società ci sono o ci possono essere a prescindere dal fatto che l'attività risulti in utile o in perdita.
Al riguardo consiglio la lettura di questo:
http://www.commercialistatelematico.com/nuoviarticoli/pubblici/134011383-amministratore.html
Attenzione anche ai risvolti previdenziali che può avere una eventuale contestazione da parte dell'INPS:
http://www.fiscoetasse.com/forum/professione-professionista/41745-amministratore-dipendente.html
E attenzione al fatto che un amministratore che non percepisce un ghello per la sua attività finisce sotto la lente del fisco:
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_5234.asp
EROGARE DIVIDENDI:
Altro modo per ottenere remunerazione è la distribuzione di dividendi.
Anch'essi vengono tassati sia in capo all'azienda che in capo al socio che li percepisce.
Affinchè il livello di tassazione in capo alla persona fisica non sia in base allo scaglione ma nella misura fissa del 12,50% bisogna che la partecipazione azionaria nella srl sia considerabile come "non qualificata".
Altrimenti il 40% del dividendo percepito viene assoggettato a tassazione IRE in base allo scaglione.
Da notare che i dividendi possono essere distribuiti solo se si producono utili o se si hanno riserve disponibili (rivenienti tipicamente da utili precedenti non distribuiti).
messimo
Guest
ric, no per uscire fuori topic...ma io credo sia un "problema" pure decidere cosa fare una volta acquistati gli immobili... intrendo, affittare, vendere, ristrutturare o meno, tenere fermi/vuoti che ne dici????
e complimenti per le lezioni!!!!!
e complimenti per le lezioni!!!!!
ricpast
Sono un tipo serio
ric, no per uscire fuori topic...ma io credo sia un "problema" pure decidere cosa fare una volta acquistati gli immobili... intrendo, affittare, vendere, ristrutturare o meno, tenere fermi/vuoti che ne dici????
e complimenti per le lezioni!!!!!
ciao messimo
grazie ma vorrei tanto che qs non fossero viste come lezioni ma, come dice il titolo stesso, un 3d di confronto dove ognuno dice la sua.
Mi piacerebbe se intervenissero dei commercialisti con esperienza diretta...
Riguardo la destinazione io credo che sia una persona fisica che, tanto più, una società hanno in mente cosa ne faranno di un immobile ben prima di acquistarlo.
Non esiste proprio pensare che tipo "intanto compro poi vedo"....un piano c'è sempre.
Meglio se ce sono più di uno.
Almeno uno di riserva ci vuole.
Sempre.
Ciao e auguri di buon natale
1966
Forumer attivo
La società deve per forza essere una società italiana? Non potrebbe essere una società costituita all'estero? Ci sarebbero dei vantaggi? Ho sentito parlare di Inghilterra come base della società che investe in Italia, ma non ho la più pallida idea di cosa voglia dire in termini reali e pratici.
ricpast
Sono un tipo serio
Una società straniera che è proprietaria anche solo di 1 immobile in Italia si configura come stabile organizzazione nel Ns paese e come tale è un soggetto residente fiscalmente nel Ns paese (secondo il fisco italiano).
Ergo l'ICI e qualsiasi onere fiscale sul reddito prodotto da tale immobile è tassato in Italia (così come anche nel paese in cui è stata costituita la società secondo le leggi fiscali di quel paese - doppia imposizione).
Questo in linea generale.
Al fine di evitare il fenomeno sopra menzionato delle doppie imposizioni esistono per taluni paesi delle convenzioni-trattati ad hoc; nel caso specifico del Regno Unito esiste una convenzione Italia-UK contro le doppie imposizioni:
Convenzione di Doppia Imposizione Italia - Regno Unito
Nel quale leggiamo:
Articolo 6 - Redditi immobiliari
1. I redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili (compresi i redditi delle attività agricole o forestali) situati nell'altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato.
2. L'espressione "beni immobili" ha il significato che ad essa è attribuito dal diritto dello Stato contraente in cui i beni stessi sono situati. L'espressione comprende in ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle imprese agricole e forestali, nonché i diritti ai quali si applicano le disposizioni del diritto privato riguardanti la proprietà fondiaria. Sono, altresì, considerati "beni immobili" l'usufrutto di beni immobili e i diritti relativi a canoni variabili o fissi per lo sfruttamento o la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari, sorgenti ed altre risorse naturali. Le navi, i battelli e gli aeromobili non sono considerati beni immobili.
3. Le disposizioni del paragrafo 1 del presente articolo, si applicano ai redditi derivanti dalla utilizzazione diretta, dalla locazione o dall'affitto nonché da ogni altra forma di utilizzazione di beni immobili.
4. Le disposizioni dei paragrafi 1 e 3 del presente articolo si applicano anche ai redditi derivanti dai beni immobili di una impresa nonché ai redditi dei beni immobili utilizzati per l'esercizio di una libera professione.
Quindi la società inglese (LTD che è il corrispettivo più o meno della ns srl) che possiede direttamente un immobile in Italia verrà tassata esclusivamente in Italia.
steff
Forumer storico
Salve a tutti e complimenti per il 3d.
Ho letto quasi tutti gli interventi e i contenuti che giudico a mio modesto parere molto interessanti e qualificati, ma credo di non aver trovato quello che si confa' al mio caso:
- nel 2010 ho acquistato un immobile ad uso abitativo per 100.000 Euro di 100mq., tale immobile e' sottoposto a ristrutturazione (diviso in due appartamenti) per un costo fatturato dall'impresa edil. di 50.000 Euro + Iva.
Oltre a 20.000 euro di spese per "oneri" al Comune e progettazione/direzione lavori. I due appartamenti sono stati gia' "compromessi" entro Marzo 2011 a 140.000 cadauno.
Dando per scontato che paghero' sulla plusvalenza il 20%, il calcolo della medesima e' cosi' corretto: le spese sostenute( 100ml+50ml+20ml) - (280ml) della vendita degli appartamenti?
Grazie a chi vorra' delucidarmi.
Ho letto quasi tutti gli interventi e i contenuti che giudico a mio modesto parere molto interessanti e qualificati, ma credo di non aver trovato quello che si confa' al mio caso:
- nel 2010 ho acquistato un immobile ad uso abitativo per 100.000 Euro di 100mq., tale immobile e' sottoposto a ristrutturazione (diviso in due appartamenti) per un costo fatturato dall'impresa edil. di 50.000 Euro + Iva.
Oltre a 20.000 euro di spese per "oneri" al Comune e progettazione/direzione lavori. I due appartamenti sono stati gia' "compromessi" entro Marzo 2011 a 140.000 cadauno.
Dando per scontato che paghero' sulla plusvalenza il 20%, il calcolo della medesima e' cosi' corretto: le spese sostenute( 100ml+50ml+20ml) - (280ml) della vendita degli appartamenti?
Grazie a chi vorra' delucidarmi.
ricpast
Sono un tipo serio
La tua questione non è molto attinente al 3d...
Tu operi come società o persona fisica?
Comunque secondo me le spese di ristrutturazione e gli oneri pagati al comune non entrano nel costo storico se sei persona fisica.
Per la società dipende se tali costi sono stati capitalizzati
steff
Forumer storico
Similar threads
